また、住宅ローンが残っている場合であれば残高の一括返済も求められます。

この記事では、マンション売却の際にどのような手数料が発生するのかご紹介し、それぞれを抑える方法をまとめました。

売却したときに譲渡所得が発生した場合の節税方法もご紹介するので、ぜひマンション売却にお役立てください。

マンション売却にかかる仲介手数料の早見表

不動産会社を通してマンションを売却すると、仲介手数料が発生します。

不動産会社によって仲介手数料は異なりますが、宅地建物取引業法で定められた上限額を超えることはありません。

仲介手数料の上限額は以下のとおりです。

仲介手数料は消費税の課税対象なので、消費税分も合算して見積もっておきましょう。

※2019年10月1日以降の取引に関しては消費税は10％です。

参考：国税庁　「No.6303 消費税及び地方消費税の税率」

マンション売却にかかる費用一覧

マンションを売却する際には、次の費用がかかることがあります。

状況によっては他にも費用がかかることがあります。

不動産会社にどのような費用がかかるのか尋ねておきましょう。

翌年以降にかかる費用一覧

印紙税のように取引の場で納める税金もありますが、後日納付が必要になる税金もあります。

状況にもよりますが、次の費用が翌年以降にかかる可能性があります。

参考：国税庁「No.2507 復興特別所得税の源泉徴収」

マンション売却時にかかる「仲介手数料」について

仲介手数料とは、不動産会社が不動産売買を仲介したことに対して支払う手数料です。

マンションを売却する場合であれば、不動産会社は以下の業務を実施します。

• 売却するマンションの情報をポータルサイトやチラシなどに掲載する
• 購入希望者を見つける
• 内覧がスムーズに進むように対応する
• 売買契約書を作成する
• 売買契約から引き渡しまでをサポートする

仲介手数料は成功報酬型です。

売却するマンションの情報をポータルサイトに掲載する、購入希望者を見つけるための販売活動に取り組むなどの行為は、いずれも売買が成立するかどうかに関わらず実行されます。

そのため、不動産会社にマンション売却を依頼したものの、途中で気持ちが変わって売却を取りやめたときには仲介手数料は発生しません。

また、買い手は見つかったものの、条件が折り合わず取引が成立しなかったときも仲介手数料は不要です。

仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」

不動産会社にマンションなどの不動産の売却を依頼し、取引が成立したときは、取引額によって定められた上限額以下の仲介手数料が発生します。

ただし、マンションは400万円よりも高額で取引されることが多いので、仲介手数料の上限額は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」と覚えておきましょう。

なお、この式で計算する仲介手数料の金額はあくまでも上限額のため、実際に請求される手数料はこの金額よりも少ないこともあります。

仲介手数料を払うタイミング

仲介手数料は成功報酬のため、取引が成立するまでは支払いません。

また、取引価格が決まっていない状態では仲介手数料の上限額を計算できないので、いずれにしても取引後に支払います。

仲介手数料は売買契約をおこなうときに全額支払うこともありますが、売買契約のときに半額、マンション引き渡しのときに残りの半額を支払うことが一般的です。

不動産会社によって仲介手数料を支払うタイミングや回数、各回の手数料の割合が異なるので、事前に確認しておきましょう。

売却額が税抜400万円以下なら特例が適用される

マンションの売却額が税抜400万円以下のときは、以下の特例が適用されます。

• 仲介手数料(税抜)＋現地調査などの費用(税抜)≦18万円

不動産の仲介をする際、不動産会社は売り主・買い主が不利益を被らないためにも物件を調査するなどの活動をおこないます。

このような調査活動にかかる費用は不動産の価格に比例して高くなるのではなく、どの不動産でも同程度の費用が必要です。

取引価格が高額になるときは、調査費用がかさんでも不動産会社は利益を得ることができますが、取引価格が少額のときは不動産会社の持ち出し分が多く、損をしかねません。

とはいえ十分な調査をせずに取引を成立させてしまうと、後になってから欠陥などがわかり、トラブルが生じる可能性もあるでしょう。

そこで取引価格が400万円以下のときには、仲介手数料とは別に現地調査などにかかった費用を請求できる特例を設け、不動産会社が十分な調査をおこなえるように取り決められています。

また、現地調査の費用が高すぎて買い主・売り主の負担が大きくなりすぎないように、18万円の上限も定められました。

なお、取引価格が400万円超のときは、仲介手数料のなかに現地調査などにかかる費用はすべて含まれています。

そのため、不動産会社から仲介手数料とは別の手数料を請求されることはありません。

仲介手数料には減価償却が反映されないので要注意

投資用マンションを運営するときには、毎年、減価償却費を経費計上し、マンションの資産価値を減らし、節税につなげます。

しかし、仲介手数料は実際に取引が成立した価格で計算されるため、減価償却をしてマンションの資産価値が減っていても仲介手数料が安くなるわけではありません。

人気が高まっているエリアであれば、購入したときよりも高額に売れることもあり、それに応じて仲介手数料が高額になることもあります。

仲介手数料の計算シミュレーション

仲介手数料を具体的な数字で計算してみましょう。

マンションが2,000万円で売却できたときは、次の計算式を用いて計算するため、仲介手数料の上限額は72万6,000円です。

仲介手数料のなかに現地調査費用などの実費も含まれているので、別途費用は請求されません。

• 売却価格×3％＋6万円＋消費税※＝(2,000万円×3％＋6万円)×1.1＝72万6,000円

マンションの売却価格が300万円の場合は、以下の計算式により仲介手数料として請求される金額の上限額は15万4,000円です。

• 売却価格×4％＋2万円＋消費税※＝(300万円×4％＋2万円)×1.1＝15万4,000円

しかし、400万円以下の特例により、調査費用を含めて18万円(消費税込みで19万8,000円)まで請求される可能性があるため注意が必要です。

マンションの価格が200万円の場合は、以下の計算式により仲介手数料として請求される金額の上限額は11万円です。

• 売却価格×5％＋消費税※＝200万円×5％×1.1＝11万円

しかし、この場合も400万円以下の特例により、調査費用を含めて18万円(消費税込みで18万8,000円)まで請求される可能性があります。

※消費税は10％で計算しています。

マンション売却にかかる5つの費用・税金

マンションを売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料以外にもさまざまな費用や税金が必要です。

主な税金・費用には、次の5つが挙げられます。

• 印紙税
• 登記費用
• 住宅ローンの一括返済手数料
• 譲渡所得税
• その他諸費用

それぞれどのような費用なのか、対象となる取引や対象者を解説します。

また金額の目安も見ていきましょう。

必ずかかる費用1.印紙税

契約書を作成したときには印紙税が発生します。

印紙税額は契約金額によって変わるため、マンションが高額で売却できたときは、それに応じて印紙税額も高額になる点に注意しましょう。

なお、2024年3月31日までに不動産売却の取引が成立した場合、軽減措置が適用されます。

ただし、売却額が10万円以下のときには軽減措置の対象とはなりません。

参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」
参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

必ずかかる費用2.登記費用

マンションの売却とは、マンションの所有権が売り主から買い主へ移転することです。

法務局で所有権移転登記の手続きをし、登記費用(登録免許税)を納める必要があります。

所有権移転登記の登録免許税は買い主が納めることが一般的です。

しかし、買い主が納付しなくてはいけないわけではないため、事前に買い主と売り主のどちらが負担するのか、不動産会社に確認しておきましょう。

登録免許税は、売却価格ではなく固定資産税評価額で計算します。

土地は、2023年3月31日までの登記に関しては軽減措置が適用される点に注意が必要です。

また、建物は、2024年3月31日までの登記に関しては軽減措置が適用されます。

＜所有権移転登記の登録免許税＞

マンションにローンが残っている場合は、買い主へ引き渡すときまでに残債を清算しておかなくてはいけません。

ローンを完済するとマンションから抵当権が外れるので、法務局で抵当権抹消登記の手続きが必要です。

抵当権抹消登記には物件1件あたり1,000円の登録免許税がかかります。

マンションの場合は土地と建物の2つの物件があると考えられるので、1,000円×2＝2,000円必要です。

抵当権抹消登記は売り主のローンを清算したときにおこなう手続きのため、登録免許税額は売り主が負担します。

マンションの売却時に発生する登録免許税の種類と税額をまとめると、以下のようになります。

登記手続きにはさまざまな書類が必要なだけでなく、申請書類なども作成しなくてはいけません。

手続きを自力でおこなうことが難しい場合は、司法書士に頼んで代行してもらうことができます。

その場合は司法書士報酬が別途発生するので注意しましょう。

参考：国税庁「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

該当者のみかかる費用3.住宅ローンの一括返済手数料

ローンを組んでマンションを購入し、まだ完済していない場合であれば、買い主にマンションを引き渡すまでに残債の一括返済が必要です。

まずは残債がいくらあるのか金融機関に問い合わせておきましょう。

金融機関によっては一括返済する際に手数料がかかることがあります。

手数料の金額は、金融機関によっても変わりますが、ローンの手続きをオンラインでしたのか店頭でしたのかによっても異なることがあるので注意が必要です。

該当者のみかかる費用4.譲渡所得税

譲渡所得がある場合には、譲渡所得に対して譲渡所得税と復興特別所得税、住民税が発生します。

譲渡所得があるかどうかは、以下の計算式で調べておきましょう。

• 譲渡所得金額＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額

取得費とはマンションを取得したときにかかった費用です。

マンションの代金や購入したときに納めた登録免許税額、不動産取得税、印紙税などもすべて取得費に含めることができます。

また、譲渡費用とはマンションを売却するときにかかった費用です。

不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税などが含まれます。

特別控除額とは、マンションがマイホームだったときなどの特定の状況下で適用される控除額です。

売却価格から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いた結果、マイナスの数字になったときは課税所得がないと考えられるので、譲渡所得税や復興特別所得税、住民税は発生しません。

しかし、計算した結果、課税所得金額があることが判明したときは、譲渡所得税などの納付が必要です。

譲渡所得税率は、マンションを所有していた期間によって異なります。

マンションを売却した年の1月1日時点にマンションの所有期間が5年を超えているときは長期譲渡所得、所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得です。

それぞれ、譲渡所得金額に以下の税率をかけて税額を求めます。

長期譲渡所得のときは譲渡所得金額の20.315％を納税します。

一方、短期譲渡所得のときは譲渡所得金額の39.63％もの納税が必要です。

短期譲渡所得では長期譲渡所得の約2倍もの税額となるため、売り急いでいるのでないならば5年超経過してからマンションを売却するほうが良いでしょう。

ただし、地価が大幅に上昇したなどの特殊な状況にない限り、譲渡所得はないことが一般的です。

建物の価格は年数経過により下がることが多いため、購入時と売却時の地価がほとんど変わらないのであれば、譲渡所得が生じることはありません。

該当者のみかかる費用5 .その他諸費用

マイホームとして居住していたマンションを売る場合であれば、引っ越し費用がかかります。

すでに引っ越し先が決まっている状態であれば引っ越し費用は1回のみかかりますが、まだ引っ越し先が決まっていないときや引っ越し先の建物が完成していないときは、仮住まいに引っ越す必要があるため引っ越し費用が2回必要です。

また、マンションを少しでも清潔な状態で買い主に渡したいと考えるのであれば、ハウスクリーニング費用もかかります。

汚れの状況や買い主の要望なども考慮に入れ、ハウスクリーニングを実施するかどうか決めましょう。

マンション売却時に戻ってくる3つの費用

マンションを売却するときにはさまざまな費用が発生しますが、すべて出ていくばかりではありません。

状況によっては戻ってくる費用もあるので、どの程度戻ってくるのか計算しておきましょう。

戻ってくる費用には、次の3つが挙げられます。

1. 住宅ローン保証料
2. 火災保険料
3. 各種精算金

それぞれどのような費用なのか解説します。

1.住宅ローン保証料

マンション売却の際に住宅ローンを清算すると、住宅ローン保証料が戻ってくることがあります。

住宅ローン保証料とは、住宅ローンを借りるときに保証会社に支払う保証料です。

保証料の払い方には金利上乗せと一括前払いの2つの方式があります。

金利上乗せでは毎月の返済額に保証料をその都度上乗せして支払うため、支払った保証料が多すぎる状況にはなりません。

しかし、一括前払いでは住宅ローンを借りるときにまとめて全返済期間分の保証料を支払うので、返済期間が短縮されたことで保証料の余剰分が生じます。

そのため、一括前払い方式で保証料を払っている場合、マンション売却の際に住宅ローンを完済すると保証料が戻ってくる可能性があるでしょう。

もし戻ってくる保証料があるときは、特に手続きをしなくても自動的に返金されます。

保証料の支払い方式を覚えていない方は、住宅ローンの契約書を確認するか、金融機関に問い合わせて調べておきましょう。

2.火災保険料

火災保険料や地震保険料は年払いや複数年払いで払うことが一般的なため、マンションの売却にともない各保険を解約すると、月単位で清算されて返戻金が返却されます。

返戻金は以下の計算式で求めます。

• 返戻金＝一括で支払った保険料×経過期間に応じた返戻率

返戻率は月単位で等分に計算した金額よりも少し少なくなるように設定されています。

例えば、火災保険料を2年分一括で支払い、1年目の最後の月に解約したとしましょう。

払い過ぎた火災保険料はちょうど1年分となるので支払った保険料の半額が戻ると考えられますが、実際のところは半額よりも少し少ない金額です。

なお、火災保険や地震保険はマンションを引き渡してから解約するようにしましょう。

引き渡すまでに解約してしまうと、火災や地震などにより被害が生じたときに適切な保証を得られなくなるため注意が必要です。

引き渡した後に解約手続きをおこなうと、保険会社から返戻金還付の申請書類が送付されます。

必要事項を記載して返送すると還付金が口座に振り込まれますが、返送を忘れていると還付金は受け取れません。

マンションの売却や引っ越しなどで忙しくなる時期ですが、大切な手続きなので忘れずにおこなうようにしましょう。

3.各種精算金

マンションを買い主に引き渡す際に、前払いした費用などがあれば精算することがあります。

次の税金や料金は、精算金の対象となることがあるので注意しましょう。

• 固定資産税、都市計画税
• 管理費、修繕積立金、大規模修繕工事用の臨時の積立金
• 駐車場や駐輪スペースの使用料

それぞれの税金・料金が精算金になる状況を解説します。

固定資産税、都市計画税

精算金の対象となることが多いものに、固定資産税と都市計画税が挙げられるでしょう。

固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して1年分の税金が課せられる仕組みです。

そのため、マンションを売却し、実際には所有権がない期間でも税金を支払うことになってしまいます。

例えば1月31日に手放し、実際には1年のうち1ヵ月しか所有していない場合でも、1年分の固定資産税と都市計画税を支払います。

売り主にとっては負担が大きい仕組みのため、固定資産税と都市計画税の合計額を12で割り、所有する月数に応じて売り主と買い主で分配できるでしょう。

この場合であれば、売り主は固定資産税と都市計画税の合計額の12分の11を買い主から受け取り、両者の間の不公平感を解消します。

なお、固定資産税と都市計画税の精算は法律によって定められているルールではありません。

法律ではあくまでもその年の1月1日時点の所有者が1年分の固定資産税と都市計画税を納付すると定められているので、買い主が支払いを拒否してもペナルティはありません。

ただし、年の初めに売却する場合であれば、売り主が税負担を大きく感じるのも仕方のないことです。

買い主としっかりと話し合い、お互いが納得できる精算をおこなうようにしましょう。

管理費、修繕積立金、大規模修繕工事用の臨時の積立金

その他にも、精算金が発生する可能性がある費用に修繕積立金や管理費が挙げられます。

マンションによっても異なりますが、翌月分を引き落とす方式であれば、売り主は1ヵ月分余分に払ったことになるでしょう。

マンションを引き渡す際に精算し、買い主が1ヵ月分の修繕積立金と管理費を売り主に渡すこともあります。

また、修繕積立金で積み立てた金額では大規模修繕工事が実施できないときは、毎月の修繕積立金とは別に追加で修繕費を管理組合などから請求されることがあるかもしれません。

マンションを引き渡す前に修繕費の請求を受けた場合、所有権があるのは売り主なので売り主が支払う義務を負います。

しかし、修繕によってメリットを受けるのは買い主なので、買い主が支払うのが妥当だと考えられるでしょう。

このような場合も、買い主と話し合って精算方法を決めます。

ただし、修繕積立金や管理費、大規模修繕工事向けの修繕費のいずれも本来は売り主が支払いの義務を負うので、買い主に支払いを強要することはできません。

駐車場や駐輪スペースの使用料

その他にも、駐車場や駐輪スペースの翌月分の使用料を売り主が支払ったときなどにも、買い主と話し合って精算方法を決める必要があります。

一方的に意見を主張するのではなく、買い主と話し合ってお互いの妥協点を見つけていくようにしましょう。

なお、買い主から精算金を受け取った場合は、譲渡所得金額を計算するときには売却価格に含めます。

場合によっては精算金を受け取ったことで譲渡所得税が発生したり、増額したりすることもあるので注意が必要です。

「仲介手数料」を抑える6つの方法

マンションを売却するときに発生する費用のなかでも、仲介手数料は金額が多く、負担に感じることがあります。

仲介手数料が負担に感じるときは、次の方法を検討してみましょう。

1. 個人間で売買する
2. 仲介手数料が無料・半額の不動産会社を選ぶ
3. 専任媒介契約を結ぶ代わりに値段を交渉する
4. 勤務先の株主優待や福利厚生を使う
5. 設備付きのマンション売却を提案する
6. 不動産会社に直接買い取ってもらう

それぞれの方法を解説します。

1.個人間で売買する

仲介手数料は、不動産の売買を仲介したことに対して支払う手数料です。

マンションの買い手を自力で見つけ、個人間で売買すれば仲介手数料は発生しません。

例えば、親しい友人や親族などへのマンション売却がすでに決まっているなら、不動産会社を通さずに直接売買をおこない、仲介手数料を節約できます。

しかし、不動産会社の仲介を受けないことでトラブルが生じやすくなる点にも注意しましょう。

契約書も自力で作成するため、不動産の知識がない場合には不備が多くなります。

2.仲介手数料が無料・半額の不動産会社を選ぶ

宅地建物取引業法により仲介手数料の上限額は定められていますが、下限額は定められていません。

実際に仲介手数料無料でマンションを売却できる不動産会社や、上限仲介手数料の半額での売却が可能な不動産会社もあるので、探してみることもできます。

仲介手数料が無料の不動産会社では、売り主からは仲介手数料を受け取らない代わりに、買い主からは仲介手数料を法定上限額まで受け取ることが一般的です。

売り主にはお得な仕組みなので、仲介手数料の節約を目指すときにはインターネットなどで検索してみましょう。

3.専任媒介契約を結ぶ代わりに値段を交渉する

不動産会社に仲介を依頼するときには、媒介契約の締結が必要です。

媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類があり、売り主は自由に選択できます。

特定の一社とのみ媒介契約を締結する場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約です。

一般媒介契約は複数の不動産会社と締結できるので、不動産会社は「他の不動産会社で売却が決まるかもしれない」リスクを負うことになります。

そのため、売り主は専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結する条件で、仲介手数料の割引を不動産会社に要求できるかもしれません。

なお、専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、売り主が自力で見つけた相手と自由に取引できるかどうかにあります。

専任媒介契約では、売り主は自力で見つけた相手と不動産会社の仲介なしの取引が可能です。

しかし、専属専任媒介契約では、売り主は自力で見つけた相手に不動産を売却する場合でも不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはいけません。

専任媒介契約での値段交渉がうまくいかないときは、専属専任媒介契約を結ぶことを条件に値段交渉してみましょう。

4.勤務先の株主優待や福利厚生を使う

企業によっては、福利厚生の一環で不動産会社と提携し、社員がお得な仲介手数料で利用できるようにサポートしていることもあります。

勤務先の福利厚生を調べてみましょう。

また、株主に対して仲介手数料を割り引く優待サービスを提供している不動産会社もあります。

不動産会社の株式を所有している場合は、優待サービスを確認してみましょう。

5.設備付きのマンション売却を提案する

マンション内にある家具や家電を手放しても良いと考えているのであれば、設備付きの状態でのマンション売却を不動産会社に提案してみましょう。

家具や家電があれば購入希望者は生活のイメージがつかみやすくなり、売れやすくなることもあります。

また、すぐに生活を始めたいと考えている購入希望者にも、設備付きのマンションは魅力です。

大手不動産会社と比べると、中小規模の不動産会社は柔軟な対応を期待できます。

設備付きを条件に仲介手数料の割引を交渉してみてはいかがでしょうか。

6.不動産会社に直接買い取ってもらう

不動産会社によってはマンションの買い取りに対応していることがあります。

買い取りの場合は仲介業務が発生しないため、仲介手数料なしの売却が可能です。

買い取りは買い主がいなくても成立するので、仲介と比べて短期間で売却できます。

しかし、仲介よりは売却額が低くなる傾向にある点に注意しましょう。

「税金」を減らす3つの特例

マンションを売却したときに譲渡所得があると、譲渡所得税や復興特別所得税、住民税を翌年以降に納付しなくてはいけません。

税金を減らすために利用できる特例をご紹介します。

1.「3,000万円特別控除」の特例

譲渡所得は以下の計算式により求めるため、特別控除額が多いときは減額でき、結果として譲渡所得税や復興特別所得税、住民税も減らせます。

• 譲渡所得金額＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額

売却するマンションがマイホーム(居住用財産)であるときは、3,000万円特別控除の特例を適用できます。

現時点で居住していないマンションの場合も、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までなら、3,000万円特別控除の特例の対象です。

特別控除額として3,000万円を差し引くことで、上記の計算式で求める譲渡所得金額が0以下になる可能性は高くなります。

譲渡所得金額が0以下になると譲渡所得税などの納付義務もなくなるため、高い節税効果を得られる特例です。

2.「10年以上所有していた場合」の特例

売却する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得税率が軽減される特例の適用が可能です。

軽減税率が適用されるときは、譲渡所得税額は以下の計算式で求めます。

• 譲渡所得金額が6,000万円以下：譲渡所得金額×10％
• 譲渡所得金額が6,000万円超：(譲渡所得金額－6,000万円)×15％＋600万円

この特例は3,000万円特別控除と併用できます。実際にどの程度の税額になるのか計算しておきましょう。

3.「買換えをした場合」の特例

マイホームを買換えする場合、売却する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているのであれば、譲渡所得税の納付を次回の買換え時まで繰り延べる特例の適用が可能です。

なお、この特例は2023年12月31日までの買換えに適用されます。

また、この特例は3,000万円特別控除などの他の特例とは併用できません。

さらに次の条件もすべて満たすことが求められます。

• 居住中のマイホーム(居住用財産)、もしくは住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却する
• 売却するマイホームと新たに購入するマイホームのいずれも日本国内にある
• 売却代金が1億円以下
• 買換える建物の床面積が50平方メートル以上、かつ買換える土地の面積が500平方メートル以下である
• 売却の前年から翌年までの3年以内に買換える
• 中古不動産に買換える場合は耐震基準を満たしている、あるいは築25年以下である
• 親子などの特別な関係にある人物への売却でない

参考：国税庁　「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

【赤字の場合】「税金」を減らす2つの特例

マンション売却により赤字が生じることもあります。

そのような場合は、赤字を活かした節税に注目してみましょう。

赤字を節税につなげる2つの特例をご紹介します。

1.「買換えをした場合」の特例

マンションを売却した金額よりも買換えた金額のほうが多いときは、買換えの特例が適用され、売却した年に関しては譲渡所得がなかったものとして扱われます。

反対に、売却した金額より買換えた金額が少ないときは、売却した金額から買換えた金額を差し引いた金額を収入金額として譲渡所得税を計算しなくてはいけません。

この特例により、買換え時に赤字が生じると譲渡所得税などの減税(実質的には免除)が実現します。

ただし、3,000万円特別控除や所有期間が10年を超える場合の特別控除とは併用できないので注意しましょう。

2.「譲渡損失が生じた場合」の特例

マンション売却により譲渡損失が生じた場合は、次の条件を満たしている場合に限り、その年の給与所得や事業所得と損益通算でき、所得税の減税が可能です。

• マイホーム(居住用財産)の売却である
• 売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている

例えば、マンションを3,000万円で売却した場合を考えてみましょう。

購入する際には4,000万円の費用がかかり、売却する際には500万円の費用がかかったとすると、以下の計算式から1,500万円の譲渡損失が生じたと計算できます。

• 売却価格－(取得費＋譲渡費用)＝3,000万円－(4,000万円＋500万円)＝－1,500万円

譲渡損失が発生した年に給与所得や事業所得が800万円あったとすると、損益通算により全額を控除できるため、その年の所得税額は実質免除となります。

すでに納税した所得税などは後日還付されます。

また、控除できなかった700万円(1,500万円－800万円)も、翌年以降3年以内であれば所得税の控除に活用可能です。

マンションの売却費用に関する3つの注意点

マンションを売却するときにはさまざまな費用がかかります。

支払う費用だけでなく受け取る費用もあり、種類が多い分、トラブルに巻き込まれるケースも少なくありません。

次の3点に注意し、トラブルを回避しましょう。

1. 不動産会社の囲い込み
2. 税金の滞納
3. 住宅の瑕疵(欠陥)

それぞれのポイントで何に注意できるのか、またどのようなトラブルに巻き込まれる可能性があるのか解説します。

1.不動産会社の囲い込み

マンションの売却を特定の不動産会社に依頼するときは、専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結します。

いずれの媒介契約を締結したときも、不動産会社はレインズ(宅地建物取引業者がアクセスできる不動産情報システム)にマンション情報を登録し、他の不動産会社が閲覧できる状態にしておかなくてはいけません。

レインズに登録すると、顧客からマンション購入の依頼を受けた不動産会社が情報をチェックし、顧客の希望に合致する場合は売却依頼を受けた不動産会社に問い合わせ、売買取引の成立を目指します。

しかし、レインズに物件情報を登録しない不動産会社や、また、物件情報を登録しても、他の不動産会社からの問い合わせを受け付けない不動産会社もあるので注意が必要です。

このような不動産会社は売り主だけでなく買い主も自社で見つけて、売り主・買い主の双方から仲介手数料を得ようとします。

このように意図的に他の不動産会社からの問い合わせに受け付けない行為が囲い込みです。

囲い込みをされると、買い主が見つかりにくくなるため、売却までに時間がかかる可能性があります。

また、他の不動産会社からの問い合わせを受け付けないことで、より高値で売却する機会を逃す可能性もあるでしょう。

場合によっては、自社に依頼した顧客に売却するために、売却価格の値下げを要求されることもあります。

早期売却や高額売却を実現するためにも、囲い込みをしない不動産会社を選ぶことが必要です。

ただし、囲い込みをする不動産会社かどうか見分けることは容易ではありません。

囲い込みを回避したいときは、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼するか、いくつかの不動産会社の担当者と実際に会い、誠実な対応を期待できる不動産会社を選んで専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶようにしましょう。

2.税金の滞納

固定資産税や都市計画税を滞納している状態でも、マンションの売却は可能です。

しかし、マンションを売却するときには固定資産税納税通知書の提出が求められることが一般的なため、滞納していることがすぐに買い主に知られてしまいます。

税金を滞納し続けると将来的にはマンションが差し押さえられる可能性があるため、マンション購入を希望する方にとっても避けたい物件となるでしょう。

スムーズに売却するためにも、売却を依頼する前に未払い分の固定資産税と都市計画税を納付し、税金の滞納を解消しておきます。

3.住宅の瑕疵(欠陥)

マンション売却の際、売り主は瑕疵担保責任を負うことになります。

瑕疵担保責任とは、契約時点では明らかでなかった瑕疵(欠陥)が後日見つかった場合に、売り主が買い主に対して責任を負い、契約解除や損害賠償に応じることです。

なお、瑕疵担保責任の期間は売買時の契約書内で定めます。

瑕疵担保責任を軽減するためにも、契約前にマンションの状態を買い主に正確に伝えておきましょう。

契約前に伝えた不具合は瑕疵とはみなされないため、後日責任を問われる可能性を減らすことができます。

マンション売却時によくある質問

マンション売却時によくある質問とその答えをまとめました。

ぜひご覧になり、疑問を解消してからマンション売却を進めていきましょう。

なお、マンション売却を成功させるためには、不動産会社選びが重要なポイントです。

信頼できる不動産会社なのか、納得できる価格での売却をサポートしてくれるのか、事前に厳しくチェックしてから媒介契約を締結するようにしましょう。

複数の不動産会社を比較するとご自身に合う不動産会社を見つけやすくなります。

「すまいさてい」はまとめて複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。

ぜひ不動産会社選びにご活用ください。

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ローンが残っているけど売却できる？

ローンが残っているマンションも売却は可能です。

ただし、引き渡しのときまでには残債を清算し、抵当権を抹消しておく必要があります。

売却により受け取る金額でローン残債を清算できるのか計算してから、売却を進めるようにしましょう。

売却により受け取る金額でローン残債を清算できないときには、差額を貯金などで支払う必要があります。

資金計画を立て、スムーズに引き渡せるようにしておきましょう。

マンション売却時によくある失敗は？

買換えの際、売却と購入のタイミングがずれて失敗するケースも少なくありません。

まだ引っ越し先が決まっていないのに売却が完了すると、仮住まいに暮らすことになります。

仮住まいの家賃が発生するだけでなく、引っ越し回数が増えて、経済的にも手間や労力も負担を感じるでしょう。

また、売却までに時間がかかり過ぎるケースもあります。

売却して得る資金で住み替え先を購入しようと考えている場合、買い手がつかないと資金を得られません。

適切な時期に売却できるように、担当者と丁寧にコミュニケーションを取り、売却計画を立てておくようにしましょう。

仲介業者から思わぬ費用を請求されたらどうする？

本来、仲介業者に支払う費用は仲介手数料のみです。

ただし、マンション売却価格が400万円以下の場合のみ、仲介手数料と合算して18万円以下(税抜)の調査費用などを請求されることがあります。

もし思わぬ費用を請求されたときは内訳などの説明を求めましょう。

不当な費用は支払わず、別の不動産会社での売却を検討してください。

まとめ

マンションの売却にはさまざまな費用が発生します。

適切な費用で売却するためにも、不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

「すまいさてい」の査定依頼もご利用いただき、納得できる取引を実現する不動産会社を見つけてください。

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具体的にどのような方法があるのか解説するので、参考にしてください。

また、売却相場が決まる要素や計算方法、査定額と売却額の違いなどもわかりやすく解説します。

ワンルームマンションの売却を検討している方は、ぜひご覧ください。

ワンルームマンションの売却相場の調べ方

ワンルームマンションを売却する前に、相場を調べておくことが必要です。

相場を知らずに不動産会社に売却を依頼すると、割安な価格で売り出すことになり、受け取れる金額が減る可能性があります。

適正な価格で売り出すためにも、売却相場をチェックしておきましょう。

相場を調べる主な方法には次の4つが挙げられます。

• 一括査定サービス
• 不動産会社の訪問査定
• 不動産取引価格情報検索
• レインズマーケットインフォメーション

それぞれの特徴やメリット、注意すべきポイントをご紹介します。

一括査定サービス

ワンルームマンションの売却相場を調べる方法の一つに簡易査定があります。

簡易査定とはその名のとおり簡単に相場を調べる方法です。

例えばインターネット経由であれば、築年数や床面積、所在地などの物件の情報を入力するだけで、類似する物件の過去の取引価格などから査定額を割り出せます。

不動産会社に足を運ばずに相場がわかる点は簡易査定のメリットですが、精度が高いわけではありません。

より正確な相場を把握したいのであれば、複数の不動産会社に簡易査定を依頼して比較してみましょう。

一括査定サービスを利用すれば、1回の入力で複数の不動産会社に簡易査定を依頼でき、手間をかけずにより正確な相場を把握できます。

「すまいさてい」は無料でご利用いただける一括査定サービスです。

物件やご利用者様の簡単な情報を入力していただくだけで、複数の不動産会社に簡易査定を依頼できます。

不動産会社選びで売却額が大きく変わることも珍しくありません。

より実情が反映された相場を理解するためにも、ぜひ「すまいさてい」をご利用ください。

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不動産会社の訪問査定

おおよその相場を知るときには簡易査定は良い手段ですが、過去の取引事例などから査定額を割り出すため、ワンルームマンションごとの事情を反映していない点が気になります。

例えば、築年数は経っているものの管理状態が良いワンルームマンションであれば、簡易査定によって提示される査定額は実情よりも低いものになる可能性があるでしょう。

ワンルームマンションの個々の状況を反映したより詳しい相場を知りたいときは、不動産会社に訪問査定を依頼できます。

訪問査定とは不動産会社の担当者が対象の物件を訪問し、管理状況や日当たりなどの個々の状況を反映した精度の高い査定額を割り出すことです。

ただし、訪問査定を依頼すると、実際に不動産会社の担当者と会うことになるため、売却に対しての本気度が低いときは利用しにくいでしょう。

また、訪問時間は数十分程度ですが、査定額がわかるまでに数日かかるので、すぐに査定額を知りたいときにも適していません。

不動産取引価格情報検索

国土交通省が提供する不動産取引価格情報検索は、不動産取引を実際におこなった方を対象にしたアンケート結果をまとめたサイトです。

取引時期や物件の種類、地域を選ぶと、過去の成約価格のデータベースが表示されます。

不動産の地域は地図からも選択できますが、路線や駅名からも絞り込みが可能です。

また、取引時期を変えることで、売却相場の変化も調べられます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営している成約物件情報サイトです。

ワンルームマンションの最寄り駅や築年数などの情報を選択して検索すると、条件に合致する売買事例が表示されます。

レインズマーケットインフォメーションでは、過去2年間の市場動向も表示可能です。

ワンルームマンションのあるエリア内で、物件価格がどのように推移しているのか確認したいときにも活用できます。

ただし、レインズマーケットインフォメーションでは、指定した条件に合致する取引情報が直近1年で100件未満のときは結果が表示されません。

そのため、取引があまり活発ではないエリアにあるワンルームマンションの売却相場は、表示されない可能性があります。

ワンルームマンションの売却相場が決まる要素

ワンルームマンションの売却相場はさまざまな要素で決まります。

ワンルームマンションは投資用物件として取引されることが一般的なため、収益性の高さや空室リスクが低いことなども売却相場に影響を及ぼすでしょう。

収益性や空室リスクを測るためには、次の4つの要素に注目できます。

• 立地
• 床面積
• 築年数
• 景気、取引事例

それぞれの要素が、ワンルームマンションの売却相場にどのような影響を及ぼすのか見ていきましょう。

立地

一般的にワンルームマンションでは、次の立地条件を満たしていると売却相場が高くなります。

• 駅から近い
• 最寄り駅の乗降客数が多い、もしくは最寄り駅から乗降客の多い駅へのアクセスが便利
• 周辺に深夜まで営業している飲食店やコンビニがある

いずれの条件も、ワンルームマンションの入居者層となりうる学生や社会人の暮らしやすさを反映しています。

この条件をすべて満たしているワンルームマンションであれば、築年数が少々古くなっても空室になりにくく高い収益性を維持できるため、相場もあまり低くなりません。

また、日当たりの良い立地にあるワンルームマンションも、相場が高くなる傾向にあります。

日中はマンション内にいることが少ない入居者であっても、日当たりが良いと湿気がこもりにくく快適な環境を維持しやすくなるため、日当たりにこだわって物件を選ぶことも少なくありません。

床面積

ファミリー向けのマンションや戸建て住宅の場合であれば、間取りによっても相場が左右されます。

しかし、ワンルームマンションは間取りに大きな違いはないため、間取りよりは床面積に相場が左右されると考えられるでしょう。

ただし、ワンルームマンションでは床面積が広ければ広いほど良いものではありません。

入居者の暮らしやすさや価格の手頃さを考慮すると18～28平方メートル程度の物件の需要が高いため、あまりにも広いと買い手が付きにくく、単位面積あたりの相場も下がってしまいます。

築年数

一般的には築年数が浅い物件は売却相場が高くなります。

しかし、駅から近いワンルームマンションは価格が下がりにくいため、築年数が経っている物件であっても立地が良ければ売却相場に年数の影響はおよびにくいでしょう。

ただし、現行の耐震基準を満たさないマンションに関しては、立地が良くても売却相場は低くなることが多いです。

大規模修繕などにより外観や機能的にも問題がない場合であっても、再販売しにくくなるため価格も下がってしまいます。

景気、取引事例

ワンルームマンションの取引価格は、景気の影響を受けます。

景気が良いと高く売れる可能性があるため、景気の動向から売却のタイミングを決めることも可能です。

また、同じエリア内にあるワンルームマンションの取引事例も相場に影響を与えます。

査定額は過去の取引事例から対象物件の床面積や築年数と類似するものを選んで割り出すため、今まで高額な取引がおこなわれていたエリアであれば売却相場も高くなるでしょう。

ワンルームマンションの売却相場の計算方法

不動産の売却相場を計算するときは、原価法や収益還元法などを用いることがあります。

しかし、いずれも計算が複雑なだけでなく、実際の相場と乖離するケースも少なくありません。

そのため、ワンルームマンションなどの投資用物件の売却相場は、次のいずれかの方法で計算されることが一般的です。

• 事例比較法で計算する
• 利回りから計算する

それぞれの方法を解説します。

事例比較法で計算する

事例比較法とは、類似する取引事例から価格を推測して相場を決定する方法です。

ワンルームマンションであれば、立地や駅からの距離や床面積、築年数、収益性などが類似している取引を選んで相場を割り出します。

なお、主に不動産会社で扱った取引をベースに算出するため、実績が豊富な不動産会社のほうがより実情に即した相場を算出できるでしょう。

また、同じマンション内の取引事例を有する不動産会社も、実情に即した相場を算出しやすいと考えられます。

物件の売買が活発でないエリアでは利用しづらい

事例比較法では、実際の取引事例をベースに相場を決定します。

そのため、取引事例が少ないエリアでは、参考にする事例も少なくなり、精度の高い計算ができなくなるでしょう。

また類似する物件がないときは、類似性の低い物件の事例をベースに計算をするため、実際の相場と乖離する可能性があります。

そのような場合は、事例比較法ではなく、次にご紹介する利回りによる計算方法を利用するようにしましょう。

利回りから計算する

利回りとは、購入価格に対する年間の家賃収入の割合のことです。

例えば、家賃5万円のワンルームマンションが1,000万円で売られているとしましょう。

税金を考慮しないならば、利回りは6％(5万円×12ヵ月÷1,000万円)と計算できます。

周辺のワンルームマンションの利回りを把握すると、売却相場を求めることが可能です。

例えば周辺のワンルームマンションの利回りが5％で、家賃が7万円の物件であれば、売却相場は1,680万円(7万円×12ヵ月÷5％)です。

なお、一般的に人気エリアのワンルームマンションは空室リスクが低いため、利回りが低くても売却しやすい傾向にあります。

利回りが低いと物件価格は高くなり、予算によっては手に届かない可能性もあるでしょう。

反対に駅から遠い、築年数が古いなどの需要が低いエリアのワンルームマンションは、空室リスクが高いので、利回りが高くないと売却しにくいと考えられます。

そのため物件価格は安価になりやすく、手頃な価格の物件が多くなります。

ワンルームマンションの査定額と売却額は異なる

ワンルームマンションを売却するときは、不動産会社に査定を依頼し、査定額を算出してもらいます。

なお、査定額は実際に売却する価格ではありません。

そのため、高い査定額を提示した不動産会社に販売を依頼しても、他の不動産会社よりも高く売れる保証もありません。

査定額と売却額、売出価格の違いは以下のとおりです。

• 査定額：不動産会社が「この価格で売れるだろう」と計算した価格
• 売却額：実際に対象物件が売れたときの価格
• 売出価格：不動産会社により販売を始めたときの価格

それぞれの関係を深掘りしていきましょう。

査定額よりも売出価格を少し高めに設定する

不動産会社では訪問査定により算出した査定額に基づき、売却依頼者と話し合って売出価格を決めていきます。

査定額は不動産会社が「この価格で売れるだろう」と判断した妥当性の高い価格です。

もし、対象物件を強く気に入る購入希望者が現れた場合は、査定額よりも高額な価格であっても購入する可能性があります。

高く売れる機会を逃さないためにも、査定額よりも少し高めに売出価格を設定することが一般的です。

しかし、売り急ぐときは査定額と同額あるいは少し低い金額に設定し、購入希望者がつきやすいように調整します。

売却額は売出価格よりも低くなることが多い

通常、売出価格は査定額よりも高めに設定します。

すぐに買い手がつけば良いですが、売れるまでに時間がかかり、段階的に価格を下げ、結局は売出価格よりも売却額が低額になることも少なくありません。

また、すぐに買い手はついたものの、交渉のなかで値切られ、売出価格よりも低い金額で取引が成立する可能性もあるでしょう。

なお、少し高めに設定した売出価格から少し低くなった価格で売却されるため、査定額と売却額は結局は同程度になることが多いと考えられます。

まとめ

ワンルームマンションの売却相場を調べることで、より妥当性の高い価格で売り出すことができ、早期に取引が成立しやすくなります。

次の記事ではワンルームマンションの売却を詳しく解説しているので、ご覧ください。

【ワンルームマンションの売却】手順や税金、高く売るコツを解説

妥当性の高い価格を知るためにも、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

一括査定サービス「すまいさてい」なら、1回の入力で複数の不動産会社に依頼可能です。ぜひご利用ください。

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また、自宅を売る場合であれば、引っ越し先の目星をつけておくことが必要になるでしょう。

家を売るときのよくある理由、実際に家を売るときの手順、高く売るためのポイントをご紹介するので、ぜひ参考にして、満足できる売却を実現してください。

家を売りたい！よくある理由

「家を売りたい」と考える事情は、一人ひとり異なります。

しかし、その根本的な理由は次の4つのいずれかに該当すると考えられるでしょう。

• 住み替え
• 資産整理
• 相続
• 離婚

それぞれどのような事情で家を手放すことを選択するのか、詳しく見ていきましょう。

住み替え

家族の人数や構成が変わることがあります。

例えば、結婚をしたとき、子どもが生まれたとき、親と同居したときなどは、家族が増えて家が手狭になるでしょう。

また、子どもが独立した、親と別世帯になったときなどは、構成員が減り、もう少しコンパクトな空間のほうが良いと考えるかもしれません。

家族の人数や構成が変わり、不便さを感じるようになったときは、住み替えを検討します。

現在の住宅を売り、新しい家族の人数や構成員に適した家に住み替えることができるでしょう。

また、家族の人数や構成に変化がなくても、住み替えの必要が生じることもあります。

例えば、転勤先や子どもが通学しやすい場所に引っ越しする場合や、隣人や周辺環境に問題があって別の土地に移動したいときなどもあるでしょう。

将来的に現在の土地に戻ってくるのであれば家を売らずに保有していることができますが、戻ってくる可能性が少ないときや維持費を節約したいときは、家を売りたいと考えるかもしれません。

資産整理

複数の不動産を持ち、管理や維持が難しいと感じる場合には、資産整理目的で家を売りたいと考えることがあります。

住んでいない住宅であっても毎年固定資産税や都市計画税はかかるので、売却により家計にゆとりが出やすくなるでしょう。

また、現在暮らしている家であっても、住宅ローンの返済に行き詰まり、手放さなくてはいけなくなることもあります。

家を売ったお金で住宅ローンを完済できれば、月々の返済がなくなり、家計にもプラスの影響が生じるでしょう。

住宅ローン以外のローンが原因で、家を売りたいと考えることもあります。

家を売却すればまとまった資金が手に入るため、ローンを完済して返済負担もなくなるかもしれません。

単に所有する資産を減らしたいとの理由で、家を売ることもあります。

不動産ではなく現金で財産を残したいときや、自宅以外はすべて処分して身軽になりたいときなどもあるでしょう。

相続

家を相続したものの、住む予定はないので売るケースもあります。

例えば、すでに家を所有している場合や、相続した家の状態が悪く、住めるようにするためには高額なリフォーム代がかかる場合などは、売却も視野に入れて検討できるでしょう。

ただし、家の状態が悪く、リフォームなしでは住めないときは、売却するのも簡単ではありません。

場合によっては家を解体してから更地にして売るほうが良いこともあります。

離婚

離婚するときも家の売却を検討する方は少なくありません。

例えば、財産分与や住宅ローンの一括返済が必要になったときは、家を売って現金資産に変えます。

なお、居住中の家を売却するときには、購入希望者の内覧への対応が求められます。

その際、購入希望者が売却の理由を尋ねることがありますが、離婚が原因となったことを率直に伝える必要はありません。

購入希望者によっては「縁起が悪いのでは」と気にして、売れにくくなる恐れがあります。

早く新しい生活に踏み出すためにも、「引っ越しをするから」「住み替えを決めたので」などの無難かつ正直な理由を話しましょう。

家を売るべきか迷ったときに調べること

家を売りたい気持ちはあるものの、本当に今売るべきかと迷ったときは、次の2つを詳しく調べてみましょう。

• 査定額
• ローン残債と売却後の住居費

それぞれを調べることで何がわかるのか、またどのように調べるのか解説します。

査定額を調べる

不動産会社に査定を依頼してみましょう。

査定とは「どの程度の価格で売れそうか」を調べることで、査定額が予想したよりも高ければ売るチャンスかもしれません。

なお、査定には訪問査定と簡易査定の2つの種類があります。

訪問査定とは売りたい不動産を実際に担当者に見てもらい、査定額を詳しく割り出してもらうことです。

エリアや敷地面積、築年数などから割り出した相場だけでなく、管理状態や日当たりなどの物件固有の状況も反映して査定額を割り出すため、実情に近い価格を提示してもらえます。

一方、簡易査定とは類似する条件の物件の過去の取引状況などから、おおよその価格を割り出すことです。

管理状態などの個々の事情が反映されないため、築年数が経っているわりには管理が良く、設備も新しい住宅などでは、実際に売れそうな価格よりも低い価格が提示されることがあります。

家を売るときには、訪問査定が不可欠です。

しかし、まだ売るかどうか決めかねるときであれば、簡易査定でおおよその価格を知っておくことができるでしょう。

訪問査定も簡易査定も基本的には無料で受けられるため、査定額が気になるときは気兼ねなく依頼できます。

ローン残債と売却後の住居費を調べる

家のローンを完済していない場合は、残債がいくらか確認してみましょう。

不動産を売却するときはローン残債がないことが条件となるため、査定額よりもローン残債が多いときは貯金などで一括清算しなくてはいけません。

一括清算できるほどの貯金がないときは、家を売ることは難しいでしょう。

居住中の家を売る場合であれば、売却後の住居費も調べてみましょう。

暮らしたいエリアで家族に合う住居を調べ、家賃が現在のローン返済額よりも高いときは、毎月の支出は住宅売却後のほうが増えると考えられます。

また、住宅ローンの返済はいつか終わりますが、家賃はいつまで支払っても終わりがありません。

長期的な視野で住宅費を減らしたいと考えているのであれば、家を売らずにおくことも一つの選択肢となります。

家を売るときの手順5ステップ

家を売るときは、次の5つのステップで進めていきます。

1. 家の売り方を決める
2. 家の売却相場を知る
3. 家を売るための準備をする
4. 依頼する不動産会社を決める
5. 販売活動を始める

それぞれのステップを、詳しく見ていきましょう。

【ステップ1】家の売り方を決める

まずは家の売り方を決めます。主な売り方は以下のとおりです。

• 不動産会社に仲介を依頼する
• 不動産会社に買い取ってもらう
• 個人で買い手を見つける

いずれの売り方にもメリットはありますが、注意すべきポイントもいくつかあります。

それぞれのメリットや注意点をご紹介するので、ご自身の状況と照らし合わせて良いと思われる売り方を選んでみてください。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社に仲介を依頼する方法は、家を売る方法のなかでも一般的な選択肢です。

仲介による売却は、以下の流れで進みます。

1. 家を売りたい方が不動産会社に仲介を依頼する
2. 不動産会社は販売活動をおこない、家を買いたい方を見つける
3. 売りたい方と買いたい方の条件を調整する
4. 条件が合えば、不動産会社が仲介して売買契約を締結する

仲介による売却は家を売る方法のなかでも利用する方が多いため、対応している不動産会社が多いだけでなく、購入を希望する方も多く、比較的スムーズに売却が進む点がメリットです。

また、不動産契約のプロでもある不動産会社に契約書を作成してもらうため、後々トラブルが起きにくいメリットもあります。

注意すべき点には、仲介手数料がかかることが挙げられるでしょう。

仲介手数料には上限が決まっているため、法外に高くなることはありませんが、手数料の分、受け取れる金額が少なくなってしまいます。

例えば2,000万円で家が売れたときであれば、72.6万円(2,000万円×3％＋6万円＋消費税)以下の仲介手数料がかかります。

その他にも、登記手続きを司法書士などの専門家に依頼する際の手数料や印紙税などもかかるため、予想したよりも受け取れる金額が減るかもしれません。

なお、不動産会社に売却を依頼するときには、次の3つの契約形態があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約もいずれも一社のみと締結できる契約です。

複数の不動産会社で同時に販売活動を進めて欲しいときは、一般媒介契約を選びましょう。

不動産会社に売却を依頼しつつ、ご自身でも買い手を探したい方は、専任媒介契約か一般媒介契約を選びます。

専属専任媒介契約でもご自身で見つけた買い手に家を売ることはできますが、不動産会社の仲介が必要となるため、仲介手数料がかかる点に注意が必要です。

より積極的な販売活動を期待したいときは、専属専任媒介契約が適しています。

専属専任媒介契約では販売状況を1週間に1回以上報告してもらえますが、専任媒介契約では2週間に1回以上、一般媒介契約では販売状況の報告義務がないため、どの程度まで販売活動が進んでいるのかわかりにくいと感じるかもしれません。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に仲介を依頼すると、販売活動を開始して購入希望者を探してくれます。

しかし、すぐに購入希望者が見つかるとは限らず、また購入希望者が現れた場合でも、売却する側が提示した条件に合うとは限りません。

物件の状態や立地、売り出した時期などにもよりますが、仲介を依頼してから実際に売買契約が成立するまでに3～6ヵ月ほどかかることもあります。

そのため、引っ越し期限が決まっているなどの急いでいるときは、不動産会社に仲介を依頼するのはあまり適さないかもしれません。

できる限り早く家を売りたいときは、不動産会社に買い取ってもらうことも検討してみましょう。

不動産会社自身が買い手となるため、購入希望者を探す手間や時間がかかりません。

また、急いでいるわけではないときでも、不動産会社に買い取りを依頼できます。

例えば、不動産会社に仲介を依頼したもののなかなか売れないときは、買い取りに切り替えることで家を手放すことができるでしょう。

ただし、仲介よりも売却額が低くなる傾向がある点には注意が必要です。

また、仲介をおこなうすべての不動産会社が買い取りに対応しているわけではないため、別の不動産会社を探す必要が生じる可能性もあります。

個人で買い手を見つける

不動産会社を通さなくても、家を売ることは可能です。

売りたい方自身が買い手を見つけ、売買契約を締結し、不動産の所有権移転登記をすれば売却は完了します。

個人で買い手を見つける場合は、仲介手数料がかかりません。

また、自分のペースで販売活動をおこなえる点もメリットです。

しかし、買い手の候補者があらかじめ決まっている場合を除き、買い手を見つけるのは簡単ではありません。

不動産会社のように大々的な販売活動を実施するノウハウやルートを持たないため、仲介による売却よりもさらに長い時間がかかることもあります。

また、不動産契約に慣れていない場合は、売り手・買い手ともに大きなリスクを抱えることになるでしょう。

売り手は「本当に信用できる買い手なのか」「提示した金額を全額払えるのか」と不安を抱えますが、買い手も「欠陥住宅の可能性はないか」「住んでみないとわからない不具合があるかもしれない」と不安になります。

【ステップ2】家の売却相場を知る

家の売り方を決めたあとは、売却相場の把握のステップに進みます。

相場を知って売り出すことで、割安な価格での売却を避けられるでしょう。

相場の把握に使えるサービスには、次の2つが挙げられます。

• 一括査定サービス
• レインズマーケットインフォメーション

それぞれの使い方やメリット、注意するポイントをご紹介します。

いずれのサービスも無料で利用できるので、両方を試してみるのもおすすめです。

一括査定サービス

家を売却する際には訪問査定が必要ですが、訪問査定には担当者の訪問や査定に時間がかかるため、事前に簡易査定を実施し、ある程度の価格を理解しておくことができるでしょう。

複数の不動産会社に簡易査定を依頼すれば、査定額のおおよその相場がわかるため、低すぎる価格を提示する不動産会社と媒介契約を締結せずに済みます。

また、複数の不動産会社に簡易査定を依頼してみることで、各会社の対応の違いも理解しやすくなるでしょう。

スピーディな対応をするかどうか、言葉遣いが丁寧で感じが良いか、売り手の気持ちを尊重して売り手のペースで売却を進められるかなどに注目し、売却を依頼する不動産会社を絞り込むことができます。

「すまいさてい」は、複数の不動産会社に簡易査定をまとめて依頼できる一括査定サービスです。

簡易査定をインターネットで依頼するときは、各不動産会社のフォームから物件の状況や住所などを入力しなくてはいけませんが、「すまいさてい」であればまとめて複数の不動産会社に依頼できるので入力の手間を軽減できます。

「すまいさてい」のサービスは無料でご利用いただけます。

売却を決意している方だけでなく、相場が高くなったタイミングで売却を依頼したいと考えている方も、ぜひご利用になり査定額をチェックしてみてください。

無料の査定依頼はこちら

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、不動産流通機構が運営している成約物件情報サイトです。

最寄り駅や築年数、間取りなどの情報を指定して検索すると、条件に合致する売買事例が表示されます。

個人情報保護のために詳細な住所検索などには対応していませんが、実際に売買が成立した情報だけを紹介しているため、よりリアルな相場を把握可能です。

また過去2年間の市場動向も表示されるので、エリア内で物件価格がどのように推移しているのかも理解できるでしょう。

例えば、下落気味であれば早めの売却により利益を確保しやすくなりますが、上昇傾向にある場合は今しばらく保有していることもできます。

ただし、レインズマーケットインフォメーションでは、検索条件に合致する取引情報が直近1年で100件未満の場合は結果が表示されません。

そのため、売買が活発ではない郊外や山間部などの相場は調べられない可能性があります。

【ステップ3】家を売るための準備をする

相場を調べ、納得できる価格で売れそうなときは、いよいよ家を売るための準備を始めていきます。

次の2つの書類を準備しましょう。

• 不動産会社に提出する書類
• 売買契約時に必要な書類

それぞれどのような書類が含まれるのか、具体的に解説します。

不動産会社に提出する書類を用意する

一戸建て住宅を売るときには、以下の書類を不動産会社に提出します。

• 登記簿謄本もしくは登記事項証明書
• 売買契約書
• 物件の図面、設備の仕様書
• 物件に関する重要事項説明書
• 登記済権利証もしくは登記識別情報
• 測量図、境界確認書
• 固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
• 建築確認済証、検査済証

マンションを売るときには、上記の書類に加え、以下の書類も必要になることがあります。

• マンションの管理規約
• マンションの維持費を示した書類

また、不動産会社によっては他の書類の提出も求めることがあります。

速やかに対応できるように、住宅購入時に受け取った書類をまとめておきましょう。

売買契約時に必要な書類を用意する

売買契約時に必要な書類も準備しておきましょう。主な書類としては次のものが挙げられます。

• 本人確認書類
• 実印、印鑑証明書
• 住民票
• 通帳(口座番号や銀行名を確認できる書類、キャッシュカードなど)

住宅ローンが残っている場合には、金融機関が発行するローン残高証明書なども必要になることがあります。

【ステップ4】依頼する不動産会社を決める

一括査定サービスなどを使って不動産会社を絞り込み、訪問査定を受けてから、売却を依頼する不動産会社を決定しましょう。

仲介により家を売るときは、不動産会社と媒介契約を締結します。

専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約のいずれの媒介契約にするか迷ったときは、以下を参考にしてください。

＜できる限り早く売りたい＞

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約

＜買い手を自分で見つけて、不動産会社の仲介なしで売ることも視野に入れている＞

• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

＜こまめに販売活動を報告してほしい＞

• 専属専任媒介契約

＜販売活動の様子を見てから不動産会社を変えたい＞

• 一般媒介契約

【ステップ5】販売活動を始める

不動産会社に仲介を依頼した場合は、媒介契約の締結後、販売活動が始まります。

なお、販売活動は不動産会社がおこないますが、内覧が必要なときは売り手が対応しなくてはいけません。

なお、内覧対応は販売活動の成功を左右する重要なポイントです。

購入希望者が良い印象を持てば、売出価格に近い価格で売れやすくなります。

反対にあまり良い印象を持たなかったときは、売れるまでの時間が長引くだけでなく、大幅な値下げを要求される可能性もあるでしょう。

内覧時に特に注意したいポイントをいくつかご紹介します。

• なるべく日中に内覧対応をする
• エアコンをつけるなど、購入希望者が快適に過ごせるように工夫する
• 清潔なスリッパを用意する
• 周囲の環境や学校の情報を簡単にまとめておく
• 床にものを置かず、あまり生活感が出ないように工夫する
• 汚れがちな水回りは常にきれいに掃除しておく

日中に内覧対応をすると、家の中が明るいため、日当たりが良い点をアピールしやすくなります。

また、内覧の予定時間までにエアコンをつけ、購入希望者が快適に過ごせるようにしておきましょう。

室温や湿度が不快なときは、家に対してもネガティブな印象を持つかもしれません。

スリッパは不動産会社が用意するケースもありますが、万が一に備えて、清潔なスリッパを用意しておきましょう。

快適な空間を印象付けると、家も売れやすくなります。

購入を真剣に考えている方であれば、周辺の環境や小中学校などの情報も気になるでしょう。

直接、売り手に尋ねることもあるので、スーパーとの距離や品揃え、近隣の医療機関の種類、学区の評判、小中学校との距離などもすぐに答えられるように準備しておきます。

家の掃除も大切なポイントです。

居住中の家を売るときは生活感が出ても仕方のないことですが、あまりにも生活感が出ると購入希望者の「買いたい」気持ちを引き出せない可能性があります。

床にはものを置かない、水回りを美しく掃除しておくなどのポイントに留意し、住みたくなるような家を演出しましょう。

購入希望者と日程が合わず、内覧対応が難しいときには、不動産会社に鍵を預けて任せる方法もあります。

不安な場合は、不動産会社に相談してみましょう。

また、買い手を自分で見つけて仲介なしで売却したいと考えている方は、専任媒介契約か一般媒介契約を結び、不動産会社の販売活動とは別に、個人での販売活動を始めます。

家を高く売りたいときは？

家を売るなら、少しでも高く売りたいものです。高く売るためのポイントをご紹介します。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 適切な売出価格を決める
• 信頼できる不動産会社・担当者に依頼する
• 美しく演出する

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

中古物件に相場はありますが、定価はありません。

そのため、不動産会社によって査定額は異なります。

また、査定額が高ければ良いというものでもありません。

相場よりも高すぎる価格で売り出すと、なかなか買い手がつかず、売れるまでに長期間かかったり、大幅な値下げを要求されて安価に手放したりすることにもなります。

相場に即した妥当な価格を見積もってもらうためにも、複数の不動産会社に査定を依頼し、おおよその相場を理解しておくことが不可欠です。

一括査定サービスを利用すれば、1回の入力だけで複数の不動産会社に査定を依頼でき、手間をかけずに相場を把握しやすくなります。

一括査定サービスの「すまいさてい」では、わずか1分で複数の不動産会社に査定を依頼していただけます。

ぜひご利用になり、妥当な査定額を把握してから家を売るようにしましょう。

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適切な売出価格を決める

不動産会社に仲介を依頼するときは、査定額で売り出すのではありません。

査定額を参考に売出価格を決め、販売活動を始めていきます。

査定額は「この価格であれば売れるに違いない」と不動産会社が判断した金額です。

ニーズが高いエリアなどにある物件であれば、査定額よりも高値で売れることもあります。

しかし高すぎる売出価格に設定してしまうと、購入希望者が現れず、売却までの時間が長引く恐れがあるでしょう。

不動産会社の担当者とも話し合い、適切な売出価格を決めることが大切です。

信頼できる不動産会社・担当者に依頼する

不動産会社に仲介を依頼し、家を売却するときは約3～6ヵ月もの長い期間がかかります。

その間に何度となく不動産会社に出向いたり、担当者と話したりする機会が想定されるでしょう。

信頼できない不動産会社・担当者に依頼すると、不信感を抱えたまま長い期間を過ごすことになり、家の売却も思うように進まない恐れがあります。

不動産会社を決めるときは、査定額だけでなく、信頼できるかどうかもチェックしましょう。

また、売り手側のペースに合わせてくれることや、売り手側の意思を尊重してくれることも大切なポイントです。

担当者とのフィーリングが合わないときは、電話などで別の担当者に代わってもらうように依頼できます。

納得できる売却を実現するためにも、慎重に不動産会社と担当者を選びましょう。

美しく演出する

販売活動中は、いつ内覧の予約が入るかわからないため、常に家を美しく保つようにしましょう。

こまめに掃除をする、荷物などの細々としたものはクローゼットに片付けるなどの努力で、購入希望者に良い印象を与えることが可能です。

とはいえ個人の掃除には限界があります。

どうしてもきれいにならないときは、ホームクリーニングを検討し、プロの手によって掃除をしてもらうこともできるでしょう。

家を売りたいけど売れないときは？

不動産会社に仲介を依頼したものの、なかなか購入希望者がつかず、売却まで進まないときは次の方法を検討してみましょう。

• 古家を取り壊す
• 売り出す時期を見直す
• 買い取りを検討する

それぞれの方法を解説します。

古家を取り壊す

築年数が古く、管理状態も良くない家に関しては、家の存在が取引成立を妨げている可能性があります。

古家を取り壊して更地にすると、売れやすくなるかもしれません。

ただし、取り壊すときは解体費用が発生するため、利益が減ってしまう恐れがあります。

いくつかの不動産会社に本当に取り壊すべきか相談し、適切に判断するようにしましょう。

売り出す時期を見直す

あまりにも長い間売れない状態が続くと、チラシや不動産ポータルサイトを閲覧している方に「何か問題があるのでは？」と不安を抱かせ、さらに売れなくなることも想定されます。

長引きそうなときは、いったん販売活動を中止し、不動産市場が活発な時期を選んで売ることも一つの方法です。

不動産会社の担当者とも相談し、適切な時期を見極めてから再度売りに出しましょう。

買い取りを検討する

仲介で売れなさそうなときは、買い取りに変更するのも一つの方法です。

買い取りであれば購入希望者がいない状態でも売却できるため、スピーディに家を売ることができます。

ただし、買い取りを選ぶと仲介よりも売却価格が下がる可能性があるので注意しましょう。

売却価格にこだわる場合は、買い取りに対応する複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較して、高く買い取ってもらえる不動産会社を選びます。

まとめ

家を売りたいときは、まずは売り方を決めましょう。

売却までの時間にこだわるときは買い取り、売却価格にこだわるときは仲介を選ぶことができます。

また、どの不動産会社に依頼するかも大切なポイントです。

仲介・買い取りのいずれを選ぶ場合でも、不動産会社によって査定額や担当者の対応などが異なります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、納得できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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売却できないときは築年数が古すぎる、売出価格が高すぎる、近隣により好条件の物件がある、不動産会社の販売活動に問題があるなどの理由が考えられます。

主な理由を解説し、対処法をご紹介するのでぜひ参考にしてください。

また、ワンルームマンションを売れやすくするコツも解説します。

ワンルームマンションが売却できない理由

ワンルームマンションを売りに出したものの、いつまで経っても売却できないときは、何らかの理由が潜んでいると考えられるでしょう。

よくある理由としては、次の6つが挙げられます。

• 築年数が古すぎる
• 近隣・マンション内に条件の良い売り物件が出ている
• 売出価格が高すぎる
• 不動産会社の販売活動に問題がある
• 利回りが低い
• 大規模修繕工事が間近に迫っている

それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。

築年数が古すぎる

あまり築年数が古いマンションは、ニーズが少ない傾向にあります。

築年数が古すぎて売れないときは、同程度の年数のマンションの価格なども参考に、売出価格を下げる必要があるでしょう。

東日本不動産流通機構によれば、築6～10年をピークとして築年数が古くなればなるほど中古マンションの成約率が下がります。

売れにくい分、価格で調整して早期売却を目指しましょう。

参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

近隣・マンション内に条件の良い売り物件が出ている

ワンルームマンションを購入しようとしている方は、他の物件も比較し、納得できる条件の物件を選択します。

そのため、似たような立地でより好条件の物件が売りに出ている場合は、なかなか買い手がつかないでしょう。

売出価格を決める前に、不動産会社のポータルサイトなどを活用して、近隣の物件を調べることが必要です。

広さや価格、築年数などを比較し、売りたい物件よりも好条件の物件が出ていないか調べておきます。

もし売りたい物件よりも好条件の物件が出ているときは、売出価格を下げるなどの方法で売れやすくしましょう。

また、同じマンション内に好条件の物件が出ている可能性もあります。

同じマンションであれば築年数や施設のグレードなどは同じため、価格や階数、角部屋かどうか、日当たりは良いかなどが比較条件になるでしょう。

同程度の価格でより好条件の物件が出ているときは、売出価格を下げることも検討します。

売出価格が高すぎる

相場よりも売出価格が高すぎるときは、売れにくくなることがあります。

駅から歩いてすぐなどの希少価値のある物件であれば売出価格が相場よりも高くても売れることがありますが、通常は、売出価格が高すぎる物件は、売却できない、あるいは売却するまでに時間がかかることが一般的です。

売出価格を決めるときは、正確な相場の把握が欠かせません。

「すまいさてい」では、物件に対する情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定をしてもらえる一括査定サービスをご提供しています。

査定の方法には2つあり、より詳しく知りたい方は訪問査定、おおまかな目安を知りたい方は机上査定(簡易査定)を選択可能です。

相場を知っておくことで、より短期間での売却を実現できます。

まずはお気軽に「すまいさてい」の一括査定サービスをお試しください。

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不動産会社の販売活動に問題がある

不動産会社に売却を依頼する場合、不動産会社がどのような販売活動をするかによって売却までの時間が変わることがあります。

もし売出価格が相場よりも高いわけではないのになかなか売れないときは、不動産会社の販売活動をチェックしてみましょう。

広告を出してもらっているときには、広告に記載されている内容を確認します。

広告を見た方が買いたいと思えるようなポイントが記載されていれば良いですが、特にアピールポイントがないときには、売れにくくなるかもしれません。

また、インターネット上でどのように表記されているかの確認が必要です。

リフォーム済みや駅近などの魅力的な要素が漏らさず記載されているか、写真も魅力的かチェックしてみましょう。

販売担当者の熱意も売れやすさに影響を及ぼすことがあります。

不動産会社にワンルームマンションの売却を依頼するときは、査定額の高さも重要ですが、担当者の人柄や熱意も見極めるようにしましょう。

利回りが低い

ワンルームマンションは主に投資用に購入するため、購入希望者は物件の利回りにも注目します。

利回りが低い物件は売却できないこともあるので注意が必要です。

また、築年数が古い物件は、家賃が下がったり、管理費や修繕積立金が値上げされたりするケースもあるため、実質的な利回りが低下する可能性があります。

利回りが低いときも売出価格の調整が必要になるでしょう。

大規模修繕工事が間近に迫っている

マンションの修繕工事費用は、毎月積み立ててきた修繕積立金で支払うことが基本です。

しかし、大規模修繕工事に関しては修繕積立金だけではまかなえないことも多いので注意しましょう。

大規模修繕工事の時期が近づくと毎月の修繕積立金が値上がりしたり、一時金を請求されたりするケースも珍しくありません。

そのため、大規模修繕工事の時期が迫っている物件は、売れにくくなることがあります。

ワンルームマンションが売却できないときの対処策

東日本不動産流通機構の調査によれば、2021年度の中古マンションの売却までの日数は72.1日でした。

また他の年度もおおよそ60～90日の間で推移しているため、3ヵ月間売れないときは、平均よりも売れにくい物件と判断できるでしょう。

もしワンルームマンションの売却を不動産会社に依頼したものの3ヵ月以上売れないときは、何らかの対処策を講じる必要があります。

次の3つの方法を検討してみましょう。

• 売出価格を見直す
• 不動産会社を見直す
• 売出時期を見直す

それぞれの方法をわかりやすく解説します。

参考：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年度)」

売出価格を見直す

売出価格が相場よりも高くないか見直してみましょう。

相場と変わらないのに売れないときは、値下げの検討も必要です。また、ワンルームマンションは利回りが重視される傾向にあるため、利回りが低いときも売出価格を下げて、買いやすいようにしておきます。

不動産会社を見直す

不動産会社が積極的な販売活動をしてくれないときは、不動産会社の見直しも必要です。

どこの不動産会社にしようか迷ったときは、投資用物件の扱いが多い会社を検討できます。

投資用物件の扱いが多いと、投資用物件を売れやすくするノウハウも持っていると考えられるでしょう。

ただし、媒介契約を途中で解約するときは、違約金などが請求されることもある点に注意が必要です。

売出時期を見直す

売出時期を見直すことで、売れやすくなることもあります。

差し迫って今すぐ売らなくてはいけない場合を除き、不動産の流通が多い3月や9月、あるいは金利の低い時期などを狙って売り出すことも検討してみましょう。

ワンルームマンションを売却しやすくするコツ

ワンルームマンションは次の2つのポイントに留意すると、売却しやすくなることがあります。

• 入居者のいる状態で売却する
• ワンルームマンション売却に強い不動産会社に依頼する

それぞれのコツを解説します。

入居者のいる状態で売却する

入居者がいる状態であれば、購入した方はすぐに家賃収入を得られます。

購入してから入居者を探さなくてはいけない物件よりも、買い手にとってより魅力的です。

ワンルームマンションを売却するときは、なるべく入居者がいるタイミングを選びましょう。

ワンルームマンション売却に強い不動産会社に依頼する

ワンルームマンションを多く扱っている不動産会社なら、投資用物件を売れやすくするノウハウを持っています。

不動産会社を選ぶときは、その不動産会社が取り扱っている物件を確認し、ワンルームマンションなどの投資用物件が多いかチェックしてみましょう。

ワンルームマンション売却時に注意したいポイント

ワンルームマンションを売却するときは、次の2つのポイントに注意しましょう。

• 所有期間によって税額が異なる
• ローン 残債を返済できるか確認する

次の記事では、ワンルームマンションの売却をより詳しく解説しています。

ワンルームマンション売却時にかかる税金や手数料、売却手順などもご紹介しているので、ぜひご覧ください。

関連記事

【ワンルームマンションの売却】手順や税金、高く売るコツを解説

所有期間によって税額が異なる

ワンルームマンションの売却により利益が生じたときは、所得税や住民税の納税義務が生じることがあります。

ただし、所有期間によって税率が変わる点に注意しましょう。

売却した年の1月1日時点でワンルームマンションの所有期間が5年を超えるときには長期譲渡所得とみなされ、税率が低くなります。

しかし、5年以下のときは短期譲渡所得となり、約2倍の税率が適用されることになります。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

ローン残債を返済できるか確認する

売りたいワンルームマンションのローンがまだ残っている場合は、売却時にローン残債を完済できるのか確認しておきましょう。

なお、売却時には不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税などの諸費用もかかるので、売却額全額を得られるわけではありません。

そのため、売却額から諸費用を差し引き、ローン残債を超えているか確認することが必要です。

まとめ

ワンルームマンションが売れないときは、売出価格と不動産会社、売出時期の3つを見直してみましょう。

適切な売出価格を設定するためにも、相場を正確に把握しておくことが必要です。

ぜひ「すまいさてい」の一括査定サービスをご利用になり、売れやすい価格に設定しましょう。

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特に使う予定がないのに長期にわたって保有していると、固定資産税などの負担が大きくなるかもしれません。

この記事では、相続した土地をすぐに売却するほうが良いケースと良くないケースに分けて解説します。

また、すぐに売却する際の注意点もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

相続した土地をすぐに売却するほうが良いケース

相続した土地を保有している限り、毎年、固定資産税の納付が課せられます。

土地によっては都市計画税の納付も必要になり、負担が大きいと感じるかもしれません。

それ以外にも、相続した土地をすぐに売却するほうが良いケースがあります。

よくあるケースとしては次の4つが挙げられるでしょう。

• 相続税の納付が難しいとき
• 遺産分割が難しいとき
• 所得税を節税したいとき
• 土地を活用する予定がないとき

それぞれのケースを解説します。

相続税の納付が難しいとき

被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヵ月以内に、相続税の納付が義務付けられています。

相続税は現金納付が基本です。

そのため、相続財産が土地や建物などの不動産ばかりのときは、現金が不足し、相続税の納付が難しくなるかもしれません。

現金納付が難しいときは、相続した土地を売却し、現金化して相続税に充てることができます。

売却しようとしたときにすぐに買い手がつくとは限らないため、早めに売却手続きを開始する必要があります。

遺産分割が難しいとき

相続人が複数いるときは、それぞれが遺言や法定相続分などにしたがって財産を相続します。

しかし、遺言がなく、相続財産が不動産一つのみのときなど、遺産分割が難しいケースもあるでしょう。

また、遺言があっても公平性に欠け、相続人が遺産分割協議による相続を希望するときなども、遺産分割がスムーズに進まない可能性があります。

そのような場合には、土地をすぐに売却し、現金にしてから相続できるでしょう。

なお、土地などの不動産を複数の相続人で共同所有もできますが、あまり良い方法とはされていません。

相続人同士はお互い納得していた場合でも、共同所有者のうち一人でも亡くなると、その持分に応じて相続が発生し、再度手続きが必要になってしまいます。

トラブルの元となる共同所有を回避するためにも、現金化してから分けるほうが良いでしょう。

所得税を節税したいとき

将来的に土地を売却する予定であれば、すぐに売却するほうが良いかもしれません。

土地を売却すると売却益に応じて所得税が発生しますが、相続してから売却までの期間が短いときは、所得税を減らせる次の特例や特別控除が適用されることがあるからです。

• 取得費加算の特例
• 空き家の3,000万円特別控除

それぞれの制度を、わかりやすく解説します。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、次の条件をすべて満たすときに適用される制度です。

• 相続や遺贈により取得した財産であること
• 財産を取得したことで相続税が発生していること
• 相続が始まった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後、3年を過ぎる日までに相続財産を売却していること

条件を満たしているときは、相続税のうち一定額を取得費として計上できます。

土地を売却したときの所得税は課税所得額をベースに計算しますが、課税所得額は土地の売却によって得た金額から取得費や売却費用を差し引いて求めるため、取得費が増えると課税所得額が減り、結果的には所得税の減税につながります。

この取得費加算の特例が適用されるためには、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続した土地を売却しなくてはいけません。

相続してすぐではありませんが、土地が売れるまでに時間がかかることもあるため、早めに売りに出すほうが良いでしょう。

空き家の3,000万円特別控除

土地に空き家が建っている場合は、空き家の3,000万円特別控除が適用されることがあります。

空き家の3,000万円特別控除は、次の条件をすべて満たすときに適用される制度です。

• 1981年5月31日以前に建てられた空き家がある
• 区分所有建物登記がされた空き家ではない
• 相続前に被相続人以外に居住していなかった
• 相続や遺贈により取得した空き家および敷地である
• 相続や遺贈により取得した被相続人の居住用家屋を売却する、あるいは被相続人居住用家屋とその敷地をまとめて売却する、あるいは被相続人居住用家屋を取り壊してからその敷地を売却する
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
• 売却代金が1億円以下である
• 売却した空き家や敷地などが他の特例の適用を受けていない
• 被相続人から相続あるいは遺贈によって取得した空き家や敷地が、すでに空き家の3,000万円特別控除の適用を受けていない
• 親や子、配偶者などの特別の関係にある人に対して売却していない

すべて条件を満たすときは、売却によって得た利益から3,000万円を控除できます。

所得税額を大きく下げることができますが、相続開始から3年を経過する日が属する年末までに売却する必要があるため、ゆっくりとしていると利用できません。

特別控除の適用を検討している場合は、早めに売りに出しましょう。

また、売却する土地や空き家などに多くの条件が課せられます。

正しく適用するためにも、相続関係の税金に詳しい司法書士などの専門家への依頼も検討できるでしょう。

土地を活用する予定がないとき

相続した土地を活用する予定がないときは、すぐに売却するほうが良いでしょう。

1月1日時点で土地を所有している場合には、固定資産税や都市計画税を課せられます。

また、税金以外にも維持費がかかることがあります。

例えば、定期的に除草をしないと害虫が増え、近隣の住民に迷惑をかけるかもしれません。

空き家がある場合であれば、家屋の管理をしないと見た目が悪くなり、景観を損ねる可能性があります。

土地の売却をお考えのときは、「すまいさてい」をご利用ください。

「すまいさてい」は土地の売却価格を査定するサービスです。

今すぐ売却したいときは訪問査定、おおよその価格だけを知りたい方は机上査定(簡易査定)を選択できます。

査定価格を比較してから不動産会社を選びたい方も、お気軽にお試しください。

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相続した土地をすぐに売却しないほうが良いケース

相続した土地を将来的に活用する可能性があるときは、すぐに売却しないほうが良いでしょう。

土地を所有すると固定資産税などの維持費がかかりますが、いったん売却してから買い戻すとなると、利益に応じた所得税や不動産仲介手数料、登記費用などのさまざまな費用が発生するため、かえって支出が増えることになりかねません。

また、将来的に高額になりそうなときも、すぐに売却しないほうが良いでしょう。

例えば、再開発が予定されている場合や近くに新駅ができる場合などは、少し様子見できます。

その他にも、土地を活用しようと考えているときも、売却する必要はありません。

アパートやオフィスビルを建てて経営する場合、駐車場を運営する場合などは、土地があることで不動産投資をスムーズに開始できます。

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相続した土地を売却する手順

相続した土地を売却する場合は、以下の手順で手続きを進めていきましょう。

1. 遺言書の確認、遺産分割協議
2. 相続登記
3. 売却
4. 確定申告

それぞれの段階で何をするのか解説します。

1.遺言書の確認、遺産分割協議

相続財産に土地があっても、相続人がご自身以外にもいるときは相続できるとは限りません。

まずは被相続人の遺言書を調べ、誰が土地を相続する予定なのか確認しておきましょう。

正式な遺言書が存在する場合は、原則として遺言書に則って遺産を分割します。

しかし、遺言書がない場合や、相続人全員で遺産分割協議をし遺言書に記載された以外の方法で遺産を分割することに決めた場合などは、遺産分割協議による遺産分割が可能です。

遺産分割協議はすべての相続人が参加し、同意した内容によって遺産を分けます。

話し合いにより決まった内容は遺産分割協議書に記録し、実印を押して、相続人一人ひとりが一通ずつ保管することが必要です。

遺産分割はいつまでにしなくてはいけない決まりはありません。

しかし、相続税は相続開始後10ヵ月以内に実施しなくてはいけないため、早めに遺産分割協議を実施し、相続税を納付できる状態にしておきましょう。

2.相続登記

土地などの不動産を相続財産として受け取った場合は、相続登記をします。

相続登記をしないと土地の所有権を獲得できないため、売却手続きができません。

なお、相続登記は法務局で手続きを実施しますが、その際に被相続人の戸籍や戸籍附表、登記記録謄本などの多くの書類が必要です。

手続きが難しいと感じるときは、司法書士などに相談します。

また、相続登記の際には登録免許税の納付が求められるため、事前に計算して準備しておきましょう。

登録免許税は土地の固定資産評価額の0.4％ですが、固定資産評価額が100万円以下のときは2025年3月31日までは免税になります。

参考：国税庁「相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について」

3.売却

相続登記後、土地を売却します。

不動産会社を通して土地を売却する方法としては、買い手を探して売却する方法と不動産会社に買い取ってもらう方法の2つがあります。

買い手を探すほうが買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、売却までに時間がかかる点に注意が必要です。

相続税の納付期限が迫っているときなどは、買い取りのほうが良いかもしれません。

4.確定申告

売却した価格から取得費と売却にかかった費用を差し引き、差額が残るときは、所得税がかかることもあります。

翌年の確定申告期間中に申告し、所得税を納付しましょう。

また、差額が残らないときでも、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除などの制度を利用するときは、確定申告を適切におこなうことが条件となります。

期間内に確定申告を実施し、節税制度の適用を受けましょう。

相続した土地をすぐに売却するときの注意点

相続した土地をすぐに売却するときは、次の3点に注意が必要です。

• 相続登記をしないと売却できない
• 売却時にも税金がかかる
• 取得費加算の特例と3,000万円特別控除は併用できない

それぞれの注意点を詳しく解説します。

相続登記をしないと売却できない

たしかに相続した土地であっても、相続登記をするまでは所有権がないため売却できません。

相続登記をするときに登録免許税がかかるだけでなく、相続財産全体に対しても相続税がかかるため、売却するまでにある程度の資金が必要になります。

売却時にも税金がかかる

土地を売却するときにも税金がかかります。

売却価格から取得費と売却費用を差し引いた金額に対して所得税が発生する場合もあるでしょう。

ただし、取得費加算の特例か3,000万円特別控除が適用される場合は、所得税が減免できることがあります。

所得税が発生するときは、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税も課せられるので注意が必要です。

また課税所得額に対して住民税もかかります。

売却時には売買契約書を作成しますが、この際、取引額によって印紙税が発生する可能性もあります。

税金は原則として現金で支払うため、前もって準備しておきましょう。

取得費加算の特例と3,000万円特別控除は併用できない

土地の売却によって利益が生じた場合でも、取得費加算の特例や3,000万円特別控除の適用により所得税を節税できます。

しかし、これらの節税制度は併用できないので注意が必要です。

空き家がないときには取得費加算の特例しか選択できませんが、空き家があるときはどちらの制度でより節税額が大きくなるか計算してから選択します。

制度を上手に活用して、節税しましょう。

まとめ

相続税の納付や遺産分割が難しいときなどは、相続した土地をすぐに売却する必要が生じます。

より高く、より速く売りたいときは、「すまいさてい」の一括査定サービスをご利用ください。

「すまいさてい」の一括査定サービスでは机上査定も選択できるため、売り時を見極めてから売却したい方にもおすすめです。

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売却方法や不動産会社の選び方、手順、一般的な期間、適切な売出価格を決める方法をご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

また、売却するときには税金や手数料などの諸費用が発生します。

費用の種類や金額の目安を理解しておくと、よりスムーズな売却を実現できるでしょう。

ワンルームマンションを売却する方法

ワンルームマンションを売却する方法には、次の3つがあります。

• 不動産会社に仲介を依頼する
• 不動産会社に買い取りを依頼する
• 自分で売却相手を見つける

それぞれの方法を解説し、メリットとデメリットもご紹介します。

どの方法がご自身に合うのかチェックしてみましょう。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社と媒介契約を結び、売却を依頼する方法です。

不動産会社が販売活動をおこない、買い手を見つけてくれるので、不動産会社を仲介として買い手と売買契約を締結します。

ワンルームマンションを売却する方法のなかでも一般的な方法です。

不動産会社に仲介手数料を払う必要はありますが、次にご紹介する買い取りよりは高く売れる傾向にあります。

ただし、すぐに売却できるとは限らないため、長期間かかる可能性もあるでしょう。

売り急いでいないときや、時間をかけても高額で売却したいときにも適した方法です。

不動産会社に買い取りを依頼する

不動産会社のなかには仲介だけでなく買い取りに対応している会社もあります。

不動産会社が買い取ると、買い手を探す必要がないため、すぐにワンルームマンションの現金化が可能です。

早めに売りたいときは、不動産会社の買い取りを検討してみましょう。

すぐに現金が手に入る点はメリットですが、仲介よりは売却価格が下がることが多い点に注意が必要です。

高く売りたいときは仲介を選択するほうが良いかもしれません。

自分で売却相手を見つける

ワンルームマンションは、不動産会社を通さずに直接売ることも可能です。

仲介手数料がかからない分、手元に残る金額を増やせるでしょう。

ただし、不動産の売買取引に関する知識や経験が十分でないときや、相場をしっかりと把握していなかったときは、売却時あるいは売却した後でトラブルが生じる可能性があります。

例えば、ワンルームマンションに設備の不具合や深刻な傷などがあった場合、売却時までに買い手が気付いていれば価格を下げるなどの相応の対応を取ることができるでしょう。

しかし、売り手側も買い手側も気付いていなかったときは、売買契約が終わってから買い手の指摘を受ける可能性があります。

不動産会社に依頼していない場合は、このようなトラブル対応もすべて個人でおこなわなくてはいけません。

お互いに気分よく取引するためにも、信頼できる不動産会社に仲介を依頼するほうが良いでしょう。

関連記事

ワンルームマンションが売却できない！売れない理由や対処法を解説

ワンルームマンション売却を依頼する不動産会社の選び方

トラブルを回避するためにも、ワンルームマンションを売却するときは不動産会社に依頼するほうが良いでしょう。

また、少しでも高く売りたいときは、買い取りではなく仲介を選択できます。

とはいえ、不動産会社に依頼すれば、常に満足度の高い売買取引を実現できるわけではありません。

信頼でき、なおかつ販売力のある不動産会社を見極めることが必要です。

ワンルームマンション売却の仲介を依頼するときは、次の4つのポイントに留意して不動産会社を選びましょう。

• 具体的な査定額を提示するか
• 丁寧な応対をするか
• 物件のエリア内で実績があるか
• ワンルームマンションの売却を得意としているか

それぞれのポイントをわかりやすく解説します。

具体的な査定額を提示するか

売却を依頼する前に、不動産会社の担当者が実際にワンルームマンションを訪問し、詳細な査定額を出します。

この査定額をベースに売出価格を決めるため、査定は丁寧かつ具体的にしてもらうことが必要です。

例えば、築年数や広さなどの訪問しなくてもわかる情報だけでなく、管理状況や日当たり、マンション内外の設備なども細かく調べ、査定額に反映することが望ましいでしょう。

査定をしてもらったときは、査定の根拠となる内訳をチェックし、丁寧な査定がおこなわれているか確認します。

万が一、内訳がいい加減で納得できる根拠に基づいていないときは、相場や買い手のニーズを把握していない可能性があり、売れるまでに時間がかかることにもなりかねません。

丁寧な応対をするか

ワンルームマンションを売りに出してすぐに買い手がつくとは限りません。

数ヵ月かかることもあり、何度も会って話し合うこともあるため、応対が丁寧な不動産会社を選ぶようにしましょう。

丁寧に接する不動産会社は、販売活動に対しても丁寧に実施してくれると期待できます。

また、担当者の応対も確認しておきましょう。

担当者が買い手と交渉する際の窓口になるため、愛想が悪い場合や威圧的な印象の場合は、取引がまとまりにくくなるかもしれません。

ご自身との相性の良さも大切なポイントです。

なんとなく居心地の悪さを感じてしまうと、売出価格や販売方法、広告などに意見があっても言い出しにくくなるでしょう。

思うような売却ができず、不満が溜まる可能性もあります。

物件のエリア内で実績があるか

物件のエリア内で販売実績があるかどうかも確認しておきましょう。

エリア内の販売実績が豊富な不動産会社であれば、エリアならではの実情を反映した販売方法を選択し、売却までの時間が短縮できるかもしれません。

また、実情を反映した売出価格に設定するため、安すぎて売り手側が損をしたり、高すぎて売れるまでに時間がかかりすぎたりするケースも回避できるでしょう。

ワンルームマンションの売却を得意としているか

不動産会社によって得意分野が異なります。

ワンルームマンションの売却を依頼するときは、ワンルームマンションの販売を得意としている不動産会社に依頼しましょう。

ワンルームマンションはファミリータイプの分譲マンションとは異なり、投資用物件としての売買が一般的です。

そのため、具体的な住み心地よりも利回りや空室率を気にする買い手が多くなります。

ワンルームマンションの販売を得意としている不動産会社であれば、買い手のニーズを的確に読み取って物件アピールに反映させるため、より短期間で売却しやすくなるでしょう。

ワンルームマンションを売却する手順

ワンルームマンションは、所有者自身が買い手を見つけ、直接売却できます。

しかし、買い手を見つけるのは容易ではなく、広い販売ネットワークと不動産専門のポータルサイトを有する不動産会社に依頼するほうが、スムーズに売却できるでしょう。

また、個人間でワンルームマンションを売買すると、トラブルが生じることがあります。

例えば、売却後に重大な瑕疵が見つかった場合や設備に不具合があった場合などは、取引契約書に基づいて適切に対応しなくてはいけません。

しかし、契約書自体に不備があれば、買い手は適切な保証を受けられなくなることがあります。

短期間かつトラブルを回避してワンルームマンションを売却するためにも、不動産会社への依頼がおすすめです。

なかでもワンルームマンションの売却実績が多い不動産会社であれば、売り手と買い手の気持ちを汲み取り、満足度の高い取引をサポートしてくれると期待できます。

不動産会社に依頼するときは、次の手順で売却を進めましょう。

1. 査定依頼
2. 媒介契約
3. 内覧対応、売買契約
4. 引き渡し、確定申告

それぞれの手順をわかりやすく解説します。

1.査定依頼

まずはワンルームマンションの査定を依頼します。

不動産会社に直接依頼できますが、一括査定依頼ができるサービスを活用すると、一度の手間で複数の不動産会社に査定依頼が可能です。

査定には訪問査定と机上査定(簡易査定)の2つの方法があります。

訪問査定とは、担当者が直接物件を訪問し、管理状態や日当たり、周辺環境などを調べて、条件が類似する物件の過去の販売記録と照らし合わせて査定額を算出する方法です。

物件を実際に見て査定額を決めるため、より実情を反映した価格がわかるメリットがあります。

一方、机上査定は過去の販売記録や相場などから簡易的に査定額を割り出す方法です。

おおまかな価格はわかりますが、物件ごとの事情を反映していない点に注意しましょう。

訪問査定と比べると、ワンルームマンションをすぐに売却する予定がない方や、相場だけ知っておきたい方に適した方法です。

ワンルームマンションを売却するときは、最初に査定を依頼し、どの不動産会社に依頼するかを決定します。

「すまいさてい」では複数の不動産会社へ一括で査定依頼できるサービスをご提供しています。

訪問査定か机上査定かを選択できるため、今すぐ売りたい方も、相場を把握しておきたい方にもおすすめです。

「すまいさてい」の一括査定サービスで査定額の提示を受けてから、売却を依頼する不動産会社を決定しましょう。

査定額が大きい不動産会社を選ぶのも良いですが、査定額で売れるとは限らないため、査定額以外のポイントにも注目します。

相場を反映した妥当性の高い金額を提示しているかどうか、ワンルームマンションの売却実績が豊富か、メールや電話、対面でのやり取りがスムーズかなどにも留意して不動産会社を絞りましょう。

無料の査定依頼はこちら

2.媒介契約

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約の3つの種類と特徴は以下のとおりです。

※不動産会社が仲介する場合は、依頼者が見つけた買い手とも契約できます。

積極的な販売活動を期待できるのは専属専任媒介契約と専任媒介契約です。

一般媒介契約では複数の不動産会社と締結できるため、あまり積極的に販売活動をしない可能性があります。

できる限り早く売りたいと考えている場合であれば、専属専任媒介契約か専任媒介契約を選ぶようにしましょう。

また、不動産会社に依頼しつつ、ご自身でも買い手を見つけたいと考えている方は、専任媒介契約か一般媒介契約を選ぶほうが良いでしょう。

専属専任媒介契約でもご自身で見つけた買い手に売却できますが、不動産会社に仲介を依頼することが条件となるため、仲介手数料が発生します。

3.内覧対応、売買契約

不動産会社による販売活動が始まると、内覧対応が必要になります。

より清潔で管理状態の良さがうかがえるマンションにするためにも、入居者がいる場合は、連絡して協力してもらうようにしましょう。

なお、販売活動中はいつ内覧の申し込みが入るかわかりません。

いつでも対応できるように室内を美しく管理することが必要です。

内覧対応の際、立会いが求められることがあります。

また、購入希望者から物件の周辺環境やマンションの住民の様子、日当たり、騒音などを尋ねられることもあるでしょう。

スムーズに回答できるように、あらかじめ質問されそうな内容を書き出し、答えを準備しておきます。

4.引き渡し、確定申告

売買契約を締結して精算が終わると、物件の引き渡しです。

所有権が買い手に移るため、所有者移転登記をおこないますが、登記費用は原則として買い手負担となります。

ワンルームマンションの売却により利益が生じた場合は、翌年の確定申告の時期に申告と納税が必要です。

また、利益が生じていない場合でも、節税につながる制度を利用していたときは確定申告が不可欠となります。

正しく申告し、節税制度が適用されるようにしましょう。

ワンルームマンション売却に必要な期間

ワンルームマンションの売却は、物件や依頼する不動産会社にもよりますが2～6ヵ月程度かかるとされています。

買い手が見つかって契約するまでに1～3ヵ月ほど、引き渡しまでにさらに1～3ヵ月ほどかかることが一般的です。

適正な売出価格に設定すれば売れやすくなるため、売却までの期間を短縮できるでしょう。

東日本不動産流通機構のデータによれば、中古マンションの売り出しから売却までの日数は平均60～90日(2011～2021年)でした。

そのため、適正な売出価格に設定し、なおかつニーズのあるエリアであれば3ヵ月程度で売れると考えられます。

もし3ヵ月経っても売れないときは、平均よりも売れにくい物件と判断できるため、売出価格を見直すなどの対策が必要です。

不動産会社に仲介を依頼するのではなく、買い取りを依頼するケースもあります。

その場合は買い手がつかない状態でも取引できるため、1～2ヵ月程度で売却可能です。

仲介よりも売却価格が低くなる傾向にありますが、早めに売りたいときは買い取りも検討しましょう。

参考：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年度)」

ワンルームマンション売却時にかかる費用・税金

ワンルームマンションは売却価格をそのまま受け取れるわけではありません。

売却時にはさまざまな費用や税金がかかり、それらを差し引いた金額が実際の受け取り額となります。

主な費用・税金は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• ローン返済手数料
• 譲渡所得税

それぞれどのような性格の費用・税金か、またどの程度の金額が必要か解説します。

仲介手数料

買い取りではなく仲介で取引が成立した場合、不動産会社に仲介手数料を払うことになります。

仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、法律で定められた上限額を超えることはありません。

• 仲介手数料＝(売却価格×3％＋6万円)＋消費税※

例えば、物件価格が1,000万円のときは、仲介手数料の上限は39万6,000円となります。

※売却価格が400万円を超える場合

印紙税

印紙税は売買契約書を作成するときにかかる税金です。

契約額によって税額が異なる点に注意をしましょう。

例えば、1,000万円で物件を売却するときは印紙税額は1万円(2024年3月31日までは軽減措置が適用されて5,000円)、2,000万円で物件を売却するときは、印紙税額は2万円(軽減措置適用後は1万円)です。

登録免許税

登録免許税とは登記手続きの際に発生する税金です。

所有権移転登記に関しては通常は買い手が負担するため不要となりますが、ローンが残っていた場合は抵当権抹消登記が必要となるため、登録免許税も必要になります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産一つにつき1,000円です。

ワンルームマンションの場合は建物と土地の両方に抵当権がかかっているため、2,000円となります。

また、抵当権抹消の手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合は、専門家報酬も必要です。専門家によって報酬は異なりますが、1～2万円が相場です。

ローン返済手数料

ワンルームマンションにローンが残っている場合は、ローンを完済してからでないと抵当権抹消登記ができず、物件売却もできません。

売却して受け取った金額も用い、ローンを完済しましょう。

ローンによっては、完済時に返済手数料が別途かかることがあるので注意が必要です。

ローンを利用している金融機関に問い合わせておくと、あらかじめ手数料を把握しておけます。

譲渡所得税

ワンルームマンションを売却した金額から、取得費と譲渡費用を差し引いた金額が課税譲渡所得金額です。

課税譲渡所得金額があるときは、利益があったと判断し、譲渡所得税が課せられることになります。

• 課税譲渡所得金額＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)※

なお、取得費にはワンルームマンションの購入代金やその際支払った仲介手数料などが含まれます。

また、譲渡費用とは、ワンルームマンションを売却するときの仲介手数料や測量費などの金額です。

これらを差し引き、正確に課税譲渡所得金額を算出しましょう。

なお、課税譲渡所得には2つの種類があります。

売却した年の1月1日時点でワンルームマンションの所有期間が5年を超えるときには長期譲渡所得、5年以下のときは短期譲渡所得です。

それぞれ税率が異なるので注意しましょう。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

※控除制度が適用されない場合の計算式です。

ワンルームマンションの売却に適したタイミング

ワンルームマンションが売れやすいタイミングとしては、次の2つが挙げられます。

• ローン金利が低いとき
• 同じマンションに売り物件が出ていないとき

ローン金利が低いときは購入者がローンを組みやすくなるため、ワンルームマンションも売れやすくなります。

金融機関のローン金利をこまめにチェックし、タイミングを見計らって売るようにしましょう。

また、同じマンションに物件が出ていないときや、売り物件はあるものの、売りたい価格よりも高価格に設定されているときも売れやすくなります。

不動産ポータルサイトなどもこまめにチェックして、競合となる物件や価格設定を確認するようにしましょう。

ワンルームマンションを高く売却するコツ

ワンルームマンションを売るときは、売却までの期間だけでなく売却額にも注目しましょう。

少しでも高く売るコツには次の3つが挙げられます。

• 査定額よりも少し高めの売出価格に設定する
• リフォーム前に売却する
• 複数の不動産会社に査定を依頼する

それぞれのコツを解説します。

査定額よりも少し高めの売出価格に設定する

査定額はあくまでも不動産会社が判断した売れやすい価格です。

早く売却するために意図的に査定額を低くしている可能性があるため、少し高めの価格に設定しても売れるかもしれません。

また、物件が気に入った方であれば、相場よりも少し高めの価格でも購入する可能性があります。

売り急いでいないときには、最初は少し強気の価格設定にしておきましょう。

リフォーム前に売却する

売れやすくするためには、リフォームして見栄えを良くするほうが良いと考えるかもしれません。

しかし、実際のところは、リフォームしてからの売却にはいくつかリスクがあります。

例えば、リフォームをすると内装が完成するため、テイストに合うかどうかで買い手の幅を狭めてしまう可能性があるでしょう。

また、リフォームには費用がかかるため、どうしても売出価格が高めになり、物件の競争力を低下させることにもなります。

内装が古びている、あるいは設備に不具合があるときは、リフォームをするのではなく、その分、売出価格を下げて売るほうが良いかもしれません。

買い手は相場よりも安価で購入できるため、浮いたお金で自分好みにリフォームできるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって査定額が異なるだけでなく、販売力も異なります。

また、不動産会社を一つに決めて査定を依頼すると、その査定額が相場よりも高いのか低いのか判断できません。

相場よりも低い価格で売り出すことを回避するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼してから売却窓口を決めるようにしましょう。

「すまいさてい」では1回の基本事項の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。

査定費用は無料です。ぜひお気軽にご利用ください。

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まとめ

どの不動産会社にワンルームマンションの販売を依頼するかによって、売却までの期間や売却価格が変わります。

大切な資産を高く売るためにも、依頼する不動産会社は慎重に選ぶことが必要です。

「すまいさてい」の一括査定サービスをご利用いただくと、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

査定額や応対などから、納得できる不動産会社を選ぶことが可能です。

ぜひご利用ください。

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さらに3ヵ月売れない状態が続くと、売出価格以外にも問題が潜んでいる可能性があるでしょう。

マンションが売れないときに考えられる理由をわかりやすく解説するので、ぜひご覧ください。

また、内覧対応を改善する、リフォームするなどの売れやすいマンションに変える具体的な方法も紹介します。

マンションが売れないと判断するタイミング

東日本不動産流通機構によれば、中古マンションが売りに出されてから成約まで平均約75日(2021年)かかっています。

年によっても成約までの平均日数は異なりますが、おおよそ2ヵ月～3ヵ月の範囲に収まっています。

このことからも、3ヵ月過ぎても売れないときは、売出価格などの見直しも検討する必要があると判断できるでしょう。

また、6ヵ月経っても売れないときは、売出価格以外にも何か改善すべき問題があると考えられるかもしれません。

参考：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年)」

マンションが売れない7つの理由

マンションがなかなか売れないときは、何か理由があると考えられます。

よくある理由には次の7つが挙げられるでしょう。

1. 売出価格が高すぎる
2. マンション内に売出物件が多くある
3. エリア全体のニーズが低い
4. 内覧対応に問題がある
5. 売買が活発ではない時期に売り出した
6. 物件が清潔ではない
7. 間取りや内装が個性的すぎる

それぞれどのようなケースで起こりうるのか、詳しく解説します。

1.売出価格が高すぎる

似たような立地で同程度の間取りや築年数のマンションであれば、安いほうが売れやすくなります。

高額なマンションは購買層が限定されるため、買い手がつきにくく、売れるまでに時間がかかるでしょう。

3ヵ月経っても売れないときは、売出価格を見直す必要があるかもしれません。

特に物件に対する問い合わせがほとんどない場合には、売出価格が高すぎる可能性が考えられます。

似たような条件のマンションの売出価格を参考に、適正な売出価格に設定しましょう。

2.マンション内に売出物件が多くある

マンション内に売出物件が複数あるときは、より条件が良い物件から売却が決まる傾向にあります。

例えば、同じ間取り・床面積であれば価格が安いほう、同じ階数であれば日当たりの良い角部屋、価格が同じであれば上階から早く売れることが多いでしょう。

マンション内の売出物件が多いときは、より条件が良くなるように売出価格を設定する必要があります。

同じ間取りや床面積、階数などの物件よりも低い売出価格に設定し、少しでも売れやすくなるようにしましょう。

3.エリア全体のニーズが低い

売却したいマンションと同じエリア内にある物件の多くが売れ残っている場合、エリア全体のニーズが低いと考えられます。

例えば、駅から遠い、バス停が近くにない、スーパーや医療機関が近隣にない、夜になると周辺が暗くなり一人で歩きにくいなどのエリアは暮らしにくいと考えられるため、買い手がつきにくくなるでしょう。

また、周辺環境に問題がない場合でも、日当たりや風のとおりが良くない立地のマンションは、ニーズが低くなる可能性もあります。

高層マンションの影になる場合や、周囲を囲むようにマンションが林立している場合には、売出価格を低くして売れやすくなるようにしましょう。

4.内覧対応に問題がある

問い合わせ数は多くないにも関わらず、成約まで進まないときは、内覧対応に問題があると考えられます。

内覧時にどのような対応をしたのか、一度振り返ってみましょう。

次のようなことがあったときは、内覧時の対応が成約を妨げている可能性があります。

• 内覧者に挨拶をしなかった、愛想が悪かった
• 内覧者の質問に対して適切に答えなかった
• 見てはいけない場所が多すぎた
• 学区や近隣施設の情報が少なかった

内覧者に対して、無愛想になることは避けましょう。

内覧者が物件を気に入り、成約に進む場合には、もう一度顔を合わせることになります。

あまりにも愛想が悪く不親切な印象を与えると、内覧者は「もう一度会って契約するよりは、別の物件を探すほうが良い」と判断するかもしれません。

また、内覧者の質問に対して適切に答えることも重要なポイントです。

例えば、内覧者が「隣に保育園がありますが、日中はどの程度、声が聞こえますか？」と尋ねたとしましょう。

質問に対して正面から答えずに「このマンションは防音対策がしっかりとしているので大丈夫ですよ」と論点を濁すと、内覧者は信用できないと感じて成約に至らない可能性があります。

たとえ不利な情報であっても、表現などに注意して正直に答えましょう。

例えば、日中は園児たちの声が少々聞こえることがあるときは、「窓を閉めているときは聞こえませんが、窓を開けると少々可愛らしい声が聞こえますよ」とポジティブな印象を与えるように工夫します。

内覧時には、物件所有者の対応だけが観察されているのではありません。

不動産会社の担当者があまり積極的でないときや、物件に対してネガティブな発言をするときには、成約の妨げになることがあります。

不動産会社の担当者が好ましくない対応をするときは、別の不動産を売りたいと考えている可能性が想定されます。

積極性が見られない場合には、一度、不動産会社に理由を問い合わせてみましょう。

5.売買が活発ではない時期に売り出した

マンションには売れやすい時期と売れにくい時期があるので注意しましょう。

4月から転勤や進学などにより新生活を始める方が多いため、冬から初春にかけて成約数の増加が見られることが一般的です。

一方、夏場は成約数が伸びにくい傾向にあるとされています。

売買があまり活発ではない時期に売り出すと、3ヵ月経っても成約まで至らない可能性が高くなります。

売出価格を引き下げるか、売れやすい時期を待って再度売り出すか検討してみましょう。

6.物件が清潔ではない

物件に対する問い合わせが多く、内覧者に対しても親切に対応しているにも関わらず、成約まで至らないときは、物件があまり清潔ではない可能性があります。

水回りが汚れている、床や壁が傷だらけなどの状態が見られると、内覧者は「見える部分だけでも問題が多いのだから、ほかにも多くの問題を抱えているに違いない」と判断するかもしれません。

内覧が決まったときは、いつも以上に丁寧に清掃し、不潔な印象を与えないようにしましょう。

汚れの程度によっては専門業者にハウスクリーニングを依頼できます。

また、設備や建物が古すぎて清潔に見えないときは、売出価格を下げたり、特に汚れが気になる部分だけリフォームしたりなどの対応が必要になることもあるでしょう。

7.間取りや内装が個性的すぎる

マンションを改装し、個性的すぎる間取りや内装にしている場合には、売れにくくなる可能性があります。

マンションの元々の間取りや内装は暮らしやすいように工夫して設計されているため、手を加えることで一般的なニーズとはかけ離れてしまうこともあるかもしれません。

例えば、元々は3LDKの間取りのマンションを、1LDKにして開放的な空間にリフォームしたケースを考えてみましょう。

子どもがいる方や夫婦それぞれが個室を持ちたいと考えている方は対象外となるため、売り手がつきにくくなる可能性があります。

売出価格を下げる、リフォームをして売れ筋の間取りに変更するなどの対策が必要になるでしょう。

マンションが3ヵ月経っても売れないときや問い合わせ数が少ないとき、個性的すぎて売れにくいと予想されるときは、一度、物件の相場を調べてみてはいかがでしょうか。

「ちゅうこマ！」では、エリアで売却物件を絞り込むサービスをご提供しています。簡単におおよその相場を把握できるので、適正価格を知りたいときもお気軽にご利用ください。

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売れやすいマンションに変えるアイデア

マンションがなかなか売れないときは、売れやすいマンションに変える工夫が必要です。

売出価格を下げることも一つの方法です。

しかし、売出価格を下げると利益が減ってしまいます。

まだ住宅ローン返済中の物件の場合であれば、ローン残高よりも売却価格のほうが低くなるかもしれません。

少しでも高く売るためにも、売出価格を下げる前に次の4つのアイデアを試してみましょう。

• リフォームを実施する
• ハウスクリーニングを実施する
• ニーズの高い時期に売り出す
• 内覧対応を改善する

それぞれどのようなときにおすすめのアイデアなのか、詳しく解説します。

リフォームを実施する

物件が古すぎて清潔に見えないときや、設備に問題があるときは、リフォームを実施してから売ることで早期に買い手がつくかもしれません。

また、内装や間取りが個性的すぎるときも、リフォームにより売れやすい物件に変えることができます。

リフォームをするときは、標準的かつ使いやすい間取り・設備を意識しましょう。

個性的な間取りにしたり、一昔前の設備にしたりすると、買い手がつきにくくなるだけでなく、さらに値引きが必要になるかもしれません。

また、トイレや浴室などを最新の設備にすると、より魅力的な物件になる可能性がありますが、その分、リフォーム費用が高額になり、利益が出にくくなってしまいます。

採算が合わなさそうなときは、購入者自身が好きなようにリフォームできるように、あえてリフォームをせずに値引きをして売ることも検討してみましょう。

ハウスクリーニングを実施する

室内が清潔でないときは、内覧者の買いたい気持ちを引き出すことが難しくなります。

内覧前に丁寧に掃除をして、清潔な印象を与えるようにしましょう。

特に汚れた印象になりがちなキッチンやトイレ、洗面所、浴室などの水回りは、しっかりと清掃して、水の跡が残らないようにきっちりと水気を拭き取っておきます。

汚れの程度が深刻なときは、ハウスクリーニングの専門業者への依頼も一つの方法です。

壁や天井などもきれいにしてもらえば、室内全体が一段明るくなり、清潔で好ましい印象に変わるかもしれません。

ただし、あまりにもハウスクリーニング代が高額になるときは注意が必要です。

クリーニング代を上乗せする形で値引きをしたり、掃除できる部分は自力でおこない費用を抑えたりしましょう。

ニーズの高い時期に売り出す

ニーズがあまりない時期に売り出すと、売れるまでに時間がかかる可能性があります。

そのため、不動産会社からも値下げを勧められることになり、予定よりも安価で売却することにもなりかねません。

また、売れるまでに時間がかかることで、購入希望者から「何か欠陥があるマンションなのか」と不審に思われる可能性もあります。

転勤などで引っ越し日が決まっているなどの場合を除き、特に売り急ぐ必要がないときは、ニーズが高くなる冬から春にかけて売り出すようにしましょう。

ニーズが高い時期に売り出すと、適正な価格で売れやすくなるだけでなく、比較的短期間で成約しやすくなります。

内覧対応を改善する

問い合わせ数が多いものの成約につながらないときは、内覧対応の改善を検討しましょう。

内覧者に笑顔で親切に対応するのは当然のこととして、できればどの部屋も見せられるように準備しておきます。

内覧者のなかには収納スペースが十分にあるのかを知りたい方もいるため、クローゼットや納戸、パントリーなども見せられるように整理しておきましょう。

荷物が多く、すっきりと片付けることが難しい場合には、一時的にトランクルームなどに預けることも検討できます。

室内に荷物や衣類などをあまり置かないことで、清潔な印象を与えられるだけでなく、空間を広く見せる効果も期待できるでしょう。

内覧者が質問しそうな内容に関して、あらかじめ答えを準備しておくこともおすすめの方法です。

例えば、スーパーや医療機関、郵便局、コンビニなどの生活に不可欠な施設が近くにあるか、歩いて行けるのかなどが気になる内覧者も多いと考えられます。

生活に必要な施設を書き込んだ簡単な地図を作っておくと、説明しやすくなるでしょう。

また、駅からどの程度の時間がかかるのか、途中の道筋に治安が良くない場所や街灯が設置されていない場所はないかも内覧者が気になりがちなポイントです。

問題点がある場合でもネガティブになりすぎずに正直に説明できるように準備しておきましょう。

学齢期の子どもがいる内覧者であれば、学区の様子や学校までの距離、通学路の安全性が気になると考えられます。

幼稚園や小学校、中学校の情報を収集しておき、スムーズに答えられるようにしておきましょう。

適切な売出価格とは？

適切な売出価格の設定も、マンションを売るためのポイントです。

価格が相場よりも高すぎると売れにくくなるだけでなく、長期間売れない理由があるに違いないと憶測され、さらに売れにくくなることもあるでしょう。

反対に相場よりも低すぎると利益が少なくなってしまいます。

また、あまりにも低いと売り急ぐ理由を憶測され、かえって売れにくくなる可能性もあるでしょう。

適切な売出価格を知る方法としては、次の4つが挙げられます。

• 一括査定サービス
• 不動産会社のポータルサイト
• レインズマーケットインフォメーション
• 不動産取引価格情報検索

適正な売出価格は、不動産会社の一括査定サービスで調べることも可能です。

マンションの住所や名称、床面積、階数などの情報を入力するだけで、複数の不動産会社におおよその売却価格を査定してもらえます。

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また、不動産会社のポータルサイトを通じて売出価格の目安を調べることもできます。

エリアなどの条件でマンションを絞り込み、売りたい物件と似たような物件がどの程度の価格で売り出されているのか確認しましょう。

「ちゅうこマ！」では、エリアや近隣施設で中古マンションの売出価格を調べることができます。

ぜひご覧になり、相場をチェックしてみてください。

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売出中の物件ではなく、実際に成約した物件の情報から売出価格を決めることもできます。

不動産流通機構が提供しているレインズマーケットインフォメーションでは、都道府県とエリアなどを指定すると直近1年に取引が成立した物件の築年数や床面積、売却価格などの詳細情報が表示されます。

レインズマーケットインフォメーション

また、国土交通省の不動産取引価格情報検索でも、実際に売買が成立した物件の情報を調べることが可能です。

成約した時期を指定できるので、その時期に応じた売出価格が決めやすくなるでしょう。

不動産取引価格情報検索

不動産会社の見直しも必要

マンションが売れないのは、売却を依頼した不動産会社にも問題がある可能性があります。

例えば、すでに売りたい物件が決まっていて、新規に申し込んでもあまり熱心に売却活動をおこなってくれないケースもあるでしょう。

積極的に売却活動をしてくれる不動産会社に変更する必要も生じます。

不動産会社に問題があると考えられる場合には、次の3つの見直しを実施してみましょう。

• 実績のある担当者に依頼する
• 媒介契約も見直す
• 囲い込みしないか確認する

それぞれの見直しポイントをわかりやすく解説します。

実績のある担当者に依頼する

実績のある担当者は、売れやすくなるコツや物件の見せ方を心得ているので、比較的短期間で成約する可能性があります。

なかなか売れないときは、不動産会社に早く売りたいことを率直に伝え、実績のある担当者に変えてもらうことも検討しましょう。

媒介契約も見直す

不動産会社にマンションの売却を依頼するときは、媒介契約を締結します。

媒介契約には次の3つの種類があるので、適切なものを選ぶようにしましょう。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

専属専任媒介契約とは、不動産会社一社に売却依頼する契約です。

不動産会社は依頼主に1週間に1回以上の報告義務があるため、販売活動を積極的におこなうことが期待できます。

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じく、契約する不動産会社は一社のみです。

不動産会社は2週間に1回以上の報告義務があるため、熱心に販売活動に取り組んでもらえるでしょう。

専任媒介契約では、依頼主自身が買い手を見つけて売ることは可能です。自分自身でも買い手を探したい方は、専任媒介契約が適しているでしょう。

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。

一般媒介契約では不動産会社は依頼主に販売状況の報告義務がないため、あまり熱心に販売しない可能性があります。

また、専任媒介契約と同じく依頼主自身が買い手を見つけることもできるので、自分でも販売活動をしながら時間をかけて売りたいときには適した契約方法でしょう。

一般媒介契約を締結している場合は、他の契約方法よりも売れるまでの時間が長くなる傾向にあります。

媒介契約を見直し、不動産会社がより積極的な販売活動をおこなえるようにしましょう。

囲い込みしないか確認する

不動産会社は、仲介を依頼されている物件の買い手を見つけたときだけでなく、物件の売り手を見つけたときも仲介手数料を受け取れます。

つまり、自社に売却を依頼された物件を、自社に購入を依頼した方に販売すれば、売り手・買い手の両方から仲介手数料を受け取ることが可能です。

両方から仲介手数料を受け取ることを両手仲介と呼びますが、両手仲介を実現するために、わざと他社経由の問い合わせに対応しない囲い込みを実施する不動産会社があります。

囲い込みが実施されると、問い合わせが多くとも取引が成立しにくくなってしまいます。

売れにくいときは、不動産会社が囲い込みをしていないか確認してみましょう。

どうしても売れないときの最終手段

ご紹介した方法を実施しても売れないときは、最終手段を検討する必要があります。

次の3つの方法を検討してみましょう。

• 業者買取を検討する
• 賃貸物件として管理する
• 自治体に寄附する

それぞれの方法を解説します。

業者買取を検討する

不動産会社に仲介を依頼するときは、買い手が見つかるまではマンションを売ることができません。

なかなか買い手が見つからないときは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法も検討できます。

ただし、すべての不動産が買取対応しているわけではないので、買取業者を探して価格交渉しましょう。

賃貸物件として管理する

業者買取が難しいときや買取価格が思ったよりも低いときは、賃貸物件として管理する方法も検討してみましょう。

借り手が見つかれば毎月家賃収入を得られるので、住宅ローンの返済や管理費、固定資産税などに充当できます。

自治体に寄付する

借り手がつかないときは、自治体に寄付する方法も検討してみましょう。

そのまま所有していると毎月管理費や修繕積立金を支払うだけでなく、毎年固定資産税や都市計画税も支払うことになり、支出が増えてしまいます。

自治体によっては寄付を受け付けていないこともあるので、まずは市区町村役場に相談してみましょう。

売れないマンションは放棄できる？

売れないマンションであっても、放棄はできません。

自治体に寄付をするなど、何らかの対策を取り、所有者自身が処理する必要があります。

ただし、まだ自分のものになっていないマンション、例えば相続前などであれば家庭裁判所に相続放棄の手続きをおこなうことで放棄できることがあります。

次の記事では売れないマンションの放棄方法を詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

関連記事

売れないマンションは放棄できる？具体的な方法と放棄前にすべきこと

まとめ

マンションが売れないときは、内覧対応や室内の清潔さなどを見直してみましょう。

荷物が多すぎるときは一時的にトランクルームなどに預けて、すっきりと見せる工夫ができるかもしれません。

また、適切な売出価格の設定や、不動産会社を見直すことも必要です。

どうしても売れないときには業者買取や寄付なども視野に入れ、適切にマンションを手放すようにしましょう。

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よくある後悔ポイントとしては、維持費がかかる、物件に問題があった、ローンの選び方を間違えたの3つが挙げられます。

実際にどのような後悔があるのか、後悔したときにできることをわかりやすく解説します。

また、後悔をしないためにできる方法も見ていきましょう。

マイホーム購入の3大後悔ポイント

どんなに下調べをしてからマイホームを購入しても、後悔する部分が出てくるケースは珍しくありません。

よくある後悔ポイントとしては、次の3つが挙げられます。

• 維持のための費用や手間が意外とかかる
• 物件そのものに問題がある
• ローンの選び方を間違えた

それぞれのポイントでどのような後悔があるのか、詳しく見ていきましょう。

維持のための費用や手間が意外とかかる

賃貸住宅であれば、庭木の剪定や外壁の塗り替えなどのメンテナンスは、いずれも管理会社やオーナーが計画的に実施してくれます。

トラブルが起こっても管理会社やオーナーに連絡すれば対応してもらえるので、自主的に修繕計画を立てたり、業者に依頼したりする手間はかかりません。

しかし、マイホームを購入すると、維持や管理もすべて自己責任かつ自己負担になります。

一戸建て住宅であれば定期的に庭木や外壁のメンテナンスをする必要があり、マンションなどの共同住宅であっても、管理費用を支払って共有スペースの清掃や管理をしてもらうことが必要です。

また、修繕工事を実施する際には、話し合いに参加したり、同意するかどうかの意思表示をしたりします。

マイホームに住んでみて、維持のための費用や手間が意外とかかることに驚くケースは少なくはありません。

こまめな管理や維持を面倒に感じ、賃貸のほうが楽だったと後悔する場合もあるでしょう。

物件そのものに問題がある

注文住宅は、間取りや設備を自由に組み立てられるところも魅力です。

しかし、考え抜いて決めた間取りや設備でも、住んでみると意外と不便に感じることもあります。

建売住宅やマンションなどの間取りがある程度決まっている住宅も、このオプションはつけなくても良かった、あのオプションをつけたら良かったなどの後悔が生じることもあるでしょう。

また、立地が好ましくないと感じるケースもあります。

駅まで思ったよりも時間がかかる、途中に少し治安が良くないように感じる場所がある、スーパーや医療機関が遠いなど、気になる部分が生じるかもしれません。

賃貸住宅であれば引っ越すことで解決できますが、マイホームは賃貸住宅ほどには簡単に手放しづらいため、後悔したまま暮らし続けることもあるでしょう。

ローンの選び方を間違えた

住宅ローンを組んでマイホームを建てる場合、ローン関連の後悔もあるでしょう。

例えば、毎月の返済額が多すぎて生活に余裕がなくなった、あるいは返済期間が長すぎて子どもの教育資金やご自身の老後資金を貯める余裕がないなどの後悔が生じることがあります。

次の記事では住宅ローンの失敗例を詳しく解説しています。

失敗を回避し、満足できる住宅ローンを組むコツもご紹介するため、ぜひご覧ください。

関連記事

• 【マイホームで後悔】住宅ローンで失敗！具体例と回避するコツを解説
• 住宅ローンを払えないとどうなるか解説！滞納を回避するコツもご紹介

マイホームに後悔したときにできること

マイホームで失敗し、後悔したときは、少々であれば我慢して生活する選択肢もあるでしょう。

しかし、マイホームは毎日の生活の場でもあるため、少しの不満でも大きなストレスに発展するかもしれません。

マイホームに後悔が生じたときは、次のいずれかの方法で解決できることがあります。

• リフォームする
• ローンの見直し・借り換えを検討する
• 売却する

どのようなときにそれぞれの方法を選択できるのか、詳しく見ていきましょう。

リフォームする

間取りや設備などに後悔が生じたときは、リフォームを検討できます。

例えば、3階建て住宅の場合、生活動線に配慮した間取りでないならば、家のなかで行ったり来たりする時間が増え、ストレスが溜まることもあるでしょう。

特に朝の忙しい時間帯は、個室や洗面所、トイレ、ダイニングの往復だけでも疲れてしまうかもしれません。

リフォームをして、家族全員が移動しやすい間取りに変更できます。

予算との兼ね合いも考えつつ、より暮らしやすい住宅にしていきましょう。

ローンの見直し・借り換えを検討する

住宅ローンに後悔しているときは、後悔しているポイントによって対策が変わります。

例えば、ローン完済までの期間が長すぎることに後悔している場合であれば、自主的に繰り上げ返済を実施し、予定よりも多く返済した分、返済期間を短縮する形でローンに反映するように調整できるでしょう。

しかし、毎月の返済額が多く家計を圧迫しているときは、返済額を減らしてもらうなどの調整が必要ですが、ローン契約にも影響を及ぼすため、利用者が勝手に調整できません。

金融機関に相談して再度審査を受けることになるのが一般的ですが、審査の結果によっては返済額の減額を実現できないこともあるので注意が必要です。

期待するような調整が難しいときは、ローンの借り換えも検討してみましょう。

審査によっては、より低金利、より毎月の返済額が少ないローンを利用できるかもしれません。

売却する

立地に問題があるときは、マイホームの売却も検討できます。

また、設備や間取りに問題がある場合も、リフォームにかかる費用が予想以上に高額なときは売却を視野に入れるほうが良いかもしれません。

一度、どの程度の価格で売れるのか不動産会社で査定してもらいましょう。

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後悔しないための4つのコツ

マイホームは大きな買い物です。後悔しないためにも、次の4つのコツに留意して購入しましょう。

• 家族の条件を整理する
• 住宅の周辺環境をチェックする
• 家族構成やライフスタイルの変化も考慮する
• 無理のない資金計画を立てる

それぞれのコツでどのような効果が得られるのか、また、具体的にどのようにコツを実施できるのか、わかりやすく解説します。

家族の条件を整理する

家族一人ひとりの希望を整理し、皆が納得できる住宅を選ぶ必要があります。

例えば、立地を決めるときであれば、通勤や通学の時間がどの程度になるのか、乗り換えなどは便利か確認すれば後悔せずに済むかもしれません。

また、間取りや内装などもできるだけ家族の意見を反映し、リフォームをしなくても理想の住宅に仕上がるようにしましょう。

住宅の周辺環境をチェックする

周辺環境に問題があると、住宅を買い換える必要が生じるため、経済的・時間的に大きな打撃を受けかねません。

近隣の様子やスーパーなどの生活に欠かせない施設との距離などもチェックし、暮らしたいと思える場所なのか確認しておきましょう。

家族構成やライフスタイルの変化も考慮する

子どもが生まれる、進学する、退職するなど、家族構成やライフスタイルが変化する場合もあります。

ライフスタイルが変わったときも暮らしやすい住宅なのか考慮しておきましょう。

無理のない資金計画を立てる

住宅ローンの頭金を多くすると、借りる金額が減り、返済の負担は軽減します。

しかし、頭金を多くしたことで、急な支出に対応できなくなったり、子どもの教育資金に影響が及んだりする可能性もあるでしょう。

また、毎月の返済額が多すぎるときも、家計を圧迫する恐れがあります。無理のない資金計画を立ててから、住宅を購入しましょう。

まとめ

マイホームで後悔しないためにも、家族全員で話し合い、納得できる立地や間取りを選ぶことが大切です。

もし後悔したときは、売却も検討してみましょう。

「すまいさてい」では中古一戸建てやマンション売却のお悩みにお応えしております。

ぜひお気軽にお問い合わせください。

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物件や設備などで後悔する方もいますが、住宅ローンの組み方や返済で後悔する方もいます。

実際に住宅ローンのどのような点に後悔するケースがあるのか解説するので、後悔しない住宅ローンの契約にお役立てください。

また、住宅ローンを組むときに注目したいポイントもわかりやすく解説します。

マイホームの住宅ローン！よくある後悔ポイント

マイホームを購入するときに住宅ローンを組んだものの、後悔している方は少なくありません。

よくある後悔ポイントを事前に知っておけば、より満足できる住宅ローンを組めるでしょう。

次の4つは、住宅ローンでしばしば後悔するポイントです。

• 毎月の返済額が多すぎる
• 返済期間が長すぎる
• ボーナス払いが厳しい
• ペアローンにしなければ良かった

それぞれのポイントを解説します。

毎月の返済額が多すぎる

住宅ローンを組むときに、「できるだけ早く返済したい」と考える方も多いでしょう。

しかし、返済期間を短縮すると毎月の返済額を多めに設定する必要が生じ、月々の負担が増える可能性があります。

毎月の家計に余裕がなくなり、生活を楽しめなくなるかもしれません。

また、転職や異動、勤務先の業績悪化などの理由により、収入が減る可能性もあります。

子どもが生まれて共働きではなくなった、月々の教育費が増えたなどの理由で返済が厳しくなることもあるでしょう。

返済期間が長すぎる

住宅ローンを組むときに、「毎月の返済額を極力減らしたい」と考える方もいます。

返済額を減らすと余裕を持った生活がしやすくなりますが、返済期間が長引くケースもあるので注意が必要です。

場合によっては、老後資金や教育資金を貯める余裕がなくなる、あるいは定年後まで返済しなくてはいけなくなることもあるでしょう。

ボーナス払いが厳しい

毎月の返済額に加えて、ボーナス月は多めに返済するケースもあります。

住宅ローンの残高を早く減らす良い方法ですが、ボーナスの使い道が制限される、普段の赤字をボーナスで補てんできなくなるなどのデメリットもあるでしょう。

また、勤務先の業績悪化や転職などにより、ボーナスが減り、返済できなくなる可能性もあります。

ペアローンにしなければ良かった

夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローンには、それぞれが住宅ローン控除を適用できる、借入額を増やせるなどのメリットがあります。

その一方で、離婚時には共同名義が足かせになったり、一括返済を求められたりする可能性があるでしょう。

住宅ローン以外にも、マイホームで後悔するケースがあります。

次の記事では後悔ポイントを詳しくご紹介しているので、ぜひご覧ください。

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>>マイホームの3大後悔ポイント！対処策と後悔しないコツも解説

後悔を避けるための住宅ローン選びのコツ

住宅ローンに失敗すると、借り換えや見直しなどが必要になるケースもあります。

場合によっては再審査が必要になることもあり、手間がかかることになりかねません。

住宅ローンで後悔しないためにも、慎重な契約が必要です。

次の3つのコツに留意して、住宅ローンの契約を進めていきましょう。

• 無理のない返済額を設定する
• 変動金利・固定金利のメリットと注意点を理解する
• 住宅ローン控除を利用する

それぞれのコツをわかりやすく解説します。

無理のない返済額を設定する

現時点では無理なく返済できる金額であっても、収入が減ったときや支出が増えたときには対応できないかもしれません。

共働きを前提として返済額を決定している場合も、妊娠や出産、事故、病気などにより共働きができなくなる可能性があります。

さまざまなケースを想定して、無理なく返済できる金額に設定しましょう。

住宅所有により固定資産税や都市計画税などの税負担も増える点にも留意が必要です。

また、余裕があれば繰り上げ返済をして、利息が高額になり過ぎないように注意しましょう。

変動金利・固定金利のメリットと注意点を理解する

住宅ローンには、変動金利と固定金利、一定期間のみ固定金利の金利タイプがあります。

それぞれのメリットと注意点を理解しておくことで、より返済しやすく満足度の高い住宅ローンになるでしょう。

変動金利は借り始めの金利が低めに設定されているため、金利が変化しないのであれば利息を減らしやすいでしょう。

しかし、途中で金利が変わる可能性をはらんでいるため、最初に総返済額を正確に計算できない点には注意が必要です。

一方、固定金利は金利が変化しないため、最初に総返済額を正確に計算でき、計画的に返済できます。

しかし、借り始めの金利が高めに設定されているため、変動金利よりも利息が高くなるかもしれません。

住宅ローン控除を利用する

住宅ローン控除とは、最大13年間、所得税や住民税の減税が適用される制度です。

住宅の構造や購入年度などによっても異なりますが、年間の最大減税額は50万円と大きいため、条件に合致するときは利用するようにしましょう。

なお、住宅ローン控除の適用を受けるためには、住宅ローンの返済期間が10年以上あることが条件です。

繰り上げ返済により返済期間を短縮しすぎないように注意が必要です。

後悔を避けるための住宅選びのコツ

住宅ローンによる後悔を避けるためにも、慎重な住宅選びが欠かせません。

次の3つのコツに留意すると、住宅ローンの失敗を回避しやすくなるでしょう。

• 無理なく購入できる金額か
• 家族構成の変化に対応できる間取り・立地か
• 売れやすい物件か

それぞれ何に留意すれば良いのか、また、各コツの実施によりどのような効果が得られるのか解説します。

無理なく購入できる金額か

住宅ローンの借入額が多すぎると、毎月の返済額が高額になったり、返済期間が長引きすぎたりします。

毎月の家計だけでなく将来設計にも好ましくない影響を及ぼさない住宅ローンにするためにも、借入額が多くなりすぎないか確認しましょう。

借入額が多すぎるときは、予算を減らして無理なく購入できる住宅に選び直します。

夢を実現するためのマイホームですが、そのために普段の家族の暮らしが圧迫されないように注意しましょう。

家族構成の変化に対応できる間取り・立地か

ローンを組んで住宅を購入する場合、家族構成やライフスタイルが変化するたびに住宅を買い換えることは現実的とはいえません。

家族の変化に対応できる間取り・立地の住宅を選び、長く暮らせるようにしましょう。

とはいえ、変化によっては住宅の買い換えも必要になることがあります。

買い換え時には新築だけでなく中古物件も検討してみてはいかがでしょうか。

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売れやすい物件か

転勤や進学などにより住宅を手放すケースもあるでしょう。

また、収入減や支出増により住宅ローンの返済が厳しくなるケースもあります。

そのような場合には住宅を手放すことになりますが、少しでも良い条件かつ短期間で売却できるように、最初から売れやすい物件を選ぶことが大切です。

駅からのアクセスが良く個性的すぎない間取りの住宅であれば、売れやすくなるかもしれません。

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まとめ

大切なマイホームで後悔しないよう、慎重に住宅ローンを検討する必要があります。

毎月の返済額や金利タイプ、返済期間などを丁寧に選んでいきましょう。

繰り上げ返済のときの手数料も確認しておくと、より利用しやすい住宅ローンになります。

また、借入額が多くなり過ぎそうなときは、予算を減らすことも検討しましょう。

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マンションの所有者は、他の団体や個人に所有権を移すときまでは責任を持って管理し、固定資産税などの税金を納付する必要があります。

どうしても売れないときは、自治体に寄付したり、個人に譲渡したりする方法が考えられるでしょう。

具体的にはどのような方法でマンションの所有権を放棄できるのか、わかりやすく解説します。

売れないマンションでも放棄できない

マンションを売りに出したものの、なかなか買い手がつかないケースもあるでしょう。

マンションで暮らす・暮らさないに関わらず毎月管理費や修繕積立金は支払う必要があるため、支出が増えてしまいます。

また、固定資産税や都市計画税の納付も毎年おこなう必要があり、負担を強く感じるかもしれません。

しかし、一度所有したマンションは、正式に手放して所有権が別の団体や個人に移転されない限り、所有者が管理する義務を負います。

マンションが売れないときは、後述する売る以外の方法も検討し、正式に手放しましょう。

相続前なら放棄できる

売れないマンションであっても、正式に自分のものになる前であれば放棄可能です。

相続する財産のなかに売れないマンションが含まれており、相続したくないと判断したときは、相続を知ってから3ヵ月以内に家庭裁判所に申し立て、限定承認か相続放棄かいずれかの手続きをおこなうようにしましょう。

限定承認とはマイナスにならない範囲で財産を相続することです。

故人の遺産に借金があり、今後も隠れた借金が見つかりそうなときは、限定承認にしておくことで相続財産がトータルでマイナスにならないように制御できます。

限定承認をせずに通常の相続をしてしまうと、後日借金が見つかったときには返済義務を負うことにもなりかねません。

また、借金が相続したプラスの財産よりも多いときは、損失を被ることにもなります。

ただし、限定承認は相続人全員が同意し、全員が申し立てることが必要です。相続人が複数いるときは、限定承認するか話し合って決定しましょう。

売れないマンションも含め、相続するほうが明らかに損失が大きいと思われるときは、相続放棄を検討できます。

相続放棄はすべての遺産を受け取らない方法で、他の相続人と申し合わせる必要がないため、自己判断で実施できる点も特徴です。

相続放棄が家庭裁判所に受理されれば、相続に対する一切の手続きをせずに済みます。

限定承認も相続放棄も、いずれも相続を知ってから3ヵ月以内に手続きをおこなわなくてはいけません。

期間を過ぎてしまうとマンションを相続し、売却や管理の必要が生じるので、早めに行動しましょう。

売れないマンションを処分する4つの方法

売れないマンションであっても、所有権がある限りは処分するまで責任を持ちましょう。

不動産会社に売却を依頼してもなかなか売れないときは、次の4つの方法を検討できます。

1. 自治体に寄付をする
2. 個人に贈与する
3. 法人に無償譲渡する
4. 業者に買い取ってもらう

それぞれの方法を具体的に解説します。

また、メリットと注意点もご紹介するので、どの方法にするか迷ったときは参考にしてください。

なお、売れないマンションには何らかの原因が潜んでいると考えられます。

よくある原因は次の記事で詳しく解説しています。

ぜひご覧ください。

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マンションが売れない！理由や対策、処分する方法を解説

1.自治体に寄付をする

自治体へ寄付する方法も検討してみましょう。

寄付により所有権が自治体に移れば、管理費や固定資産税などの支払い義務がなくなります。

ただし、どのような物件でも受け取ってくれるとは限りません。

寄付として受け取ると自治体は管理費などを支払う義務を負うことになるため、予算に余裕がない場合や不動産の寄付希望者が多い場合などには受け取ってもらえない可能性があります。

早めに寄付が可能か、管轄の自治体役場に問い合わせておきましょう。

2.個人に贈与する

マンションを希望する個人に贈与する方法もあります。

ただし、受け取った人はマンションの価値に基づいた贈与税や不動産取得税、登記の際の登録免許税などを納付する必要が生じるため、事前に見積もり、了承を得ておくようにしましょう。

また、今後は固定資産税や都市計画税の納付義務も負うことになります。

贈与税が高くなるときは、いくらかお金を受け取って売却する方法も検討できるでしょう。

その場合には売却した側にも所得税などの納付義務が発生する可能性があります。

また、相場よりも著しく安い価格で売却すると、みなし贈与とみなされ、受け取った側に贈与税納付の義務が課せられることもあります。

贈与に詳しい法律事務所に相談し、合法の範囲で適切にマンションを手放しましょう。

3.法人に無償譲渡する

マンションを法人に無償譲渡する方法もあります。

この場合は、無償であっても一定の対価を受け取ったとみなされるため、譲渡した方には所得税、受け取った法人には不動産取得税や登記時の登録免許税、また固定資産税や都市計画税の納付も必要になることがあります。

無償譲渡したことによりトラブルが生じないためにも、法律事務所などに相談し、譲渡する側・される側がどのような税金を支払うことになるのか確認しておきましょう。

4.業者に買い取ってもらう

贈与や無償譲渡する相手がいないときには、業者に買い取ってもらうことも一つの方法です。

買い手が現れて取引が成立するまで待つ必要がある仲介とは異なり、業者買取ではすぐに現金を受け取れます。

引っ越し先が決まっていて何度もマンションに通うことが難しいときや、次に購入したい住宅が決まっていて、早く購入資金を手にしたいときなども、仲介ではなく買い取りを選択できるでしょう。

ただし、不動産会社に仲介を依頼して売却する場合と比べると、受け取れる金額は少ない傾向にあります。

また、すべてのマンションを買取業者が買い取ってくれるわけではない点にも注意が必要です。

できればいくつかの買取業者に査定を依頼し、高く買い取ってくれる業者に売るようにしましょう。

「売れない」と判断する前に試してみたいこと

不動産流通機構によれば、2021年の首都圏の中古マンション市場では物件登録から売買成立までの平均日数は74.7日でした。

また、2012～2021年の10年間の売却日数の平均は65.5～88.3日の間を推移しており、約2～3ヵ月で売れることが多いと考えられます。

このことから、3ヵ月以内に売れないときは売出価格を見直す必要があると判断できるかもしれません。

また、約6ヵ月売れないときは、物件や売り方に問題があると考えられます。次の4つの方法を検討してみましょう。

• 時期を変えて再度売却する
• 媒介契約を変更する
• 不動産会社を変更する
• 賃貸も検討する

それぞれの方法を詳しく解説します。

東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年)」

時期を変えて再度売却する

進学や転勤などにより新しい生活が始まる4月に向けて、マンションは売れやすくなる傾向にあります。

2～3月に売りに出せるように準備しておくと、短期間かつ適正な価格で売れる可能性があるでしょう。

その他の時期でも、人気の高いエリアや価格が低いなどの購入希望者にアピールする特徴があれば、短期間で売れることもあります。

しかし、なかなか売れずに時間ばかり経過するときは、いったん売却を取り下げて、時期を変えて再度売却するほうが良いでしょう。

不動産を売却するときは不動産会社のポータルサイトなどに登録し、多くの購入希望者が閲覧できるようにします。

登録してすぐのときは新着案件として目立つ位置に配置してもらえるため、露出も多くなるでしょう。

しかし、登録してから時間が経過すると、目立つ場所に掲示されず、閲覧数が減るかもしれません。

また、ポータルサイトでは案件が登録された日に関する情報も公開するため、あまりにも長期間売れ残っているときは、何か問題がある物件ではないかと閲覧者に不審を抱かせる可能性があります。

いったん売却を取り下げて出直すことも検討してみましょう。

媒介契約を変更する

不動産会社にマンション売却を依頼するときは、次のいずれかの媒介契約を締結します。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約とは複数の不動産会社と締結できる契約です。

依頼を受けた不動産会社には、依頼主に売却活動の状況を報告する義務はありません。

また、依頼主自身が買い手を見つけて売ることも可能なので、自分のペースでマンションを売却したいときに適しています。

専任媒介契約は不動産会社一社のみと締結できる契約です。

不動産会社は、依頼主への2週間に1回以上の売却状況の報告義務を負います。

また、依頼主は一般媒介契約と同じく自分で買い手を見つけられるので、自分も売却活動をしながら不動産会社による売却も同時に進めていきたいときに適した方法です。

一方、専属専任媒介契約は不動産会社一社のみと締結し、依頼主による売却は認められていない契約です。

依頼主は1週間に1回以上売却状況の報告を受けられるので、不動産会社に売却活動を一任し、早く売りたいときに選択できるでしょう。

もし現在の媒介契約が一般媒介契約であれば、不動産会社が熱心に売却活動をおこなっていない可能性が考えられます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約への変更も検討してみましょう。

不動産会社を変更する

専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結しているにも関わらず、問い合わせ数が少なく、なかなか成約まで至らないときは、不動産会社の販売能力に問題がある可能性があります。

チラシをポスティングする、魅力的な写真を撮影する、物件の情報を詳しくポータルサイトに掲載するなどの努力を怠っている場合もあるため、他の不動産会社に売却を依頼するほうが良いかもしれません。

ただし、専任媒介契約と専属専任媒介契約は3ヵ月以下の契約期間が取り決められていることがあります。

途中で解約するとペナルティが生じることもあるため、期間終了まで待ってから別の不動産会社に依頼しましょう。

他の不動産会社にマンションの売却依頼をするなら、まずは「すまいさてい」の売却査定をご利用ください。

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賃貸も検討する

マンションが売れないときは、賃貸物件として貸し出すことも検討してみましょう。

安定した家賃収入を得られれば、毎月の管理費や修繕積立金に充当できます。

また、まだ住宅ローンが残っている場合には、家賃収入を毎月の返済額に充てることもできます。

売れないマンションを所有するデメリット

現在だけでなく将来的にも暮らす予定がないマンションは、早めに売却するほうが良いでしょう。

売れないマンションを所有すると、次の4つのデメリットを招くことがあります。

• 固定資産税が毎年発生する
• 管理費・修繕積立金が毎月発生する
• 年数が経過するとさらに売れにくくなる
• 相続問題に発展する可能性がある

それぞれのデメリットを解説します。

固定資産税が毎年発生する

マンションを所有していると、固定資産税と都市計画税の納付義務を負います。

マンションに居住しているかどうかに関わらず納税義務が課せられるため、住んでいないマンションは早めに手放すことも検討しましょう。

管理費・修繕積立金が毎月発生する

マンションを所有しているときは、管理費や修繕積立金を毎月支払う必要もあります。

マンションが売れない期間が長引くと、その分、管理費や修繕積立金の負担は大きくなるでしょう。

また、修繕工事の内容などによっては、積み立てた金額だけでは足りないこともあります。

そのような場合には追加で修繕金が徴収されたり、毎月の修繕積立金が値上がりしたりするケースもあるため、さらに負担が大きくなるでしょう。

年数が経過するとさらに売れにくくなる

売れない状態が続くと、マンションの築年数だけが増えてしまいます。

古くなると売れにくくなるだけでなく、相場も安くなるため、さらなる値下げが必要になるかもしれません。

相続問題に発展する可能性がある

売れないまま所有者が死亡するケースもあります。

その場合は売れないマンションも相続の対象となり、相続人に引き継がれるでしょう。

相続後、急に売れやすくなるとは考えにくいため、結果的には問題を先送りし、相続人に迷惑をかける可能性があります。

まとめ

マンションが売れないときでも、所有権は放棄できません。

贈与や無償譲渡、買取業者への売却なども検討し、適切に手放すようにしましょう。

また、売れないマンションを長期間所有すると、固定資産税や管理費の負担が大きくなるだけでなく、相続問題に発展する可能性もあります。

早めに手放すように対策を練っていきましょう。

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