【ワンルームマンションの売却】手順や税金、高く売るコツを解説

ワンルームマンションを売却する際に知っておきたいことをまとめました。

売却方法や不動産会社の選び方、手順、一般的な期間、適切な売出価格を決める方法をご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

また、売却するときには税金や手数料などの諸費用が発生します。

費用の種類や金額の目安を理解しておくと、よりスムーズな売却を実現できるでしょう。

ワンルームマンションを売却する方法

ワンルームマンションを売却する方法には、次の3つがあります。

• 不動産会社に仲介を依頼する
• 不動産会社に買い取りを依頼する
• 自分で売却相手を見つける

それぞれの方法を解説し、メリットとデメリットもご紹介します。

どの方法がご自身に合うのかチェックしてみましょう。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社と媒介契約を結び、売却を依頼する方法です。

不動産会社が販売活動をおこない、買い手を見つけてくれるので、不動産会社を仲介として買い手と売買契約を締結します。

ワンルームマンションを売却する方法のなかでも一般的な方法です。

不動産会社に仲介手数料を払う必要はありますが、次にご紹介する買い取りよりは高く売れる傾向にあります。

ただし、すぐに売却できるとは限らないため、長期間かかる可能性もあるでしょう。

売り急いでいないときや、時間をかけても高額で売却したいときにも適した方法です。

不動産会社に買い取りを依頼する

不動産会社のなかには仲介だけでなく買い取りに対応している会社もあります。

不動産会社が買い取ると、買い手を探す必要がないため、すぐにワンルームマンションの現金化が可能です。

早めに売りたいときは、不動産会社の買い取りを検討してみましょう。

すぐに現金が手に入る点はメリットですが、仲介よりは売却価格が下がることが多い点に注意が必要です。

高く売りたいときは仲介を選択するほうが良いかもしれません。

自分で売却相手を見つける

ワンルームマンションは、不動産会社を通さずに直接売ることも可能です。

仲介手数料がかからない分、手元に残る金額を増やせるでしょう。

ただし、不動産の売買取引に関する知識や経験が十分でないときや、相場をしっかりと把握していなかったときは、売却時あるいは売却した後でトラブルが生じる可能性があります。

例えば、ワンルームマンションに設備の不具合や深刻な傷などがあった場合、売却時までに買い手が気付いていれば価格を下げるなどの相応の対応を取ることができるでしょう。

しかし、売り手側も買い手側も気付いていなかったときは、売買契約が終わってから買い手の指摘を受ける可能性があります。

不動産会社に依頼していない場合は、このようなトラブル対応もすべて個人でおこなわなくてはいけません。

お互いに気分よく取引するためにも、信頼できる不動産会社に仲介を依頼するほうが良いでしょう。

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ワンルームマンション売却を依頼する不動産会社の選び方

トラブルを回避するためにも、ワンルームマンションを売却するときは不動産会社に依頼するほうが良いでしょう。

また、少しでも高く売りたいときは、買い取りではなく仲介を選択できます。

とはいえ、不動産会社に依頼すれば、常に満足度の高い売買取引を実現できるわけではありません。

信頼でき、なおかつ販売力のある不動産会社を見極めることが必要です。

ワンルームマンション売却の仲介を依頼するときは、次の4つのポイントに留意して不動産会社を選びましょう。

• 具体的な査定額を提示するか
• 丁寧な応対をするか
• 物件のエリア内で実績があるか
• ワンルームマンションの売却を得意としているか

それぞれのポイントをわかりやすく解説します。

具体的な査定額を提示するか

売却を依頼する前に、不動産会社の担当者が実際にワンルームマンションを訪問し、詳細な査定額を出します。

この査定額をベースに売出価格を決めるため、査定は丁寧かつ具体的にしてもらうことが必要です。

例えば、築年数や広さなどの訪問しなくてもわかる情報だけでなく、管理状況や日当たり、マンション内外の設備なども細かく調べ、査定額に反映することが望ましいでしょう。

査定をしてもらったときは、査定の根拠となる内訳をチェックし、丁寧な査定がおこなわれているか確認します。

万が一、内訳がいい加減で納得できる根拠に基づいていないときは、相場や買い手のニーズを把握していない可能性があり、売れるまでに時間がかかることにもなりかねません。

丁寧な応対をするか

ワンルームマンションを売りに出してすぐに買い手がつくとは限りません。

数ヵ月かかることもあり、何度も会って話し合うこともあるため、応対が丁寧な不動産会社を選ぶようにしましょう。

丁寧に接する不動産会社は、販売活動に対しても丁寧に実施してくれると期待できます。

また、担当者の応対も確認しておきましょう。

担当者が買い手と交渉する際の窓口になるため、愛想が悪い場合や威圧的な印象の場合は、取引がまとまりにくくなるかもしれません。

ご自身との相性の良さも大切なポイントです。

なんとなく居心地の悪さを感じてしまうと、売出価格や販売方法、広告などに意見があっても言い出しにくくなるでしょう。

思うような売却ができず、不満が溜まる可能性もあります。

物件のエリア内で実績があるか

物件のエリア内で販売実績があるかどうかも確認しておきましょう。

エリア内の販売実績が豊富な不動産会社であれば、エリアならではの実情を反映した販売方法を選択し、売却までの時間が短縮できるかもしれません。

また、実情を反映した売出価格に設定するため、安すぎて売り手側が損をしたり、高すぎて売れるまでに時間がかかりすぎたりするケースも回避できるでしょう。

ワンルームマンションの売却を得意としているか

不動産会社によって得意分野が異なります。

ワンルームマンションの売却を依頼するときは、ワンルームマンションの販売を得意としている不動産会社に依頼しましょう。

ワンルームマンションはファミリータイプの分譲マンションとは異なり、投資用物件としての売買が一般的です。

そのため、具体的な住み心地よりも利回りや空室率を気にする買い手が多くなります。

ワンルームマンションの販売を得意としている不動産会社であれば、買い手のニーズを的確に読み取って物件アピールに反映させるため、より短期間で売却しやすくなるでしょう。

ワンルームマンションを売却する手順

ワンルームマンションは、所有者自身が買い手を見つけ、直接売却できます。

しかし、買い手を見つけるのは容易ではなく、広い販売ネットワークと不動産専門のポータルサイトを有する不動産会社に依頼するほうが、スムーズに売却できるでしょう。

また、個人間でワンルームマンションを売買すると、トラブルが生じることがあります。

例えば、売却後に重大な瑕疵が見つかった場合や設備に不具合があった場合などは、取引契約書に基づいて適切に対応しなくてはいけません。

しかし、契約書自体に不備があれば、買い手は適切な保証を受けられなくなることがあります。

短期間かつトラブルを回避してワンルームマンションを売却するためにも、不動産会社への依頼がおすすめです。

なかでもワンルームマンションの売却実績が多い不動産会社であれば、売り手と買い手の気持ちを汲み取り、満足度の高い取引をサポートしてくれると期待できます。

不動産会社に依頼するときは、次の手順で売却を進めましょう。

1. 査定依頼
2. 媒介契約
3. 内覧対応、売買契約
4. 引き渡し、確定申告

それぞれの手順をわかりやすく解説します。

1.査定依頼

まずはワンルームマンションの査定を依頼します。

不動産会社に直接依頼できますが、一括査定依頼ができるサービスを活用すると、一度の手間で複数の不動産会社に査定依頼が可能です。

査定には訪問査定と机上査定(簡易査定)の2つの方法があります。

訪問査定とは、担当者が直接物件を訪問し、管理状態や日当たり、周辺環境などを調べて、条件が類似する物件の過去の販売記録と照らし合わせて査定額を算出する方法です。

物件を実際に見て査定額を決めるため、より実情を反映した価格がわかるメリットがあります。

一方、机上査定は過去の販売記録や相場などから簡易的に査定額を割り出す方法です。

おおまかな価格はわかりますが、物件ごとの事情を反映していない点に注意しましょう。

訪問査定と比べると、ワンルームマンションをすぐに売却する予定がない方や、相場だけ知っておきたい方に適した方法です。

ワンルームマンションを売却するときは、最初に査定を依頼し、どの不動産会社に依頼するかを決定します。

「すまいさてい」では複数の不動産会社へ一括で査定依頼できるサービスをご提供しています。

訪問査定か机上査定かを選択できるため、今すぐ売りたい方も、相場を把握しておきたい方にもおすすめです。

「すまいさてい」の一括査定サービスで査定額の提示を受けてから、売却を依頼する不動産会社を決定しましょう。

査定額が大きい不動産会社を選ぶのも良いですが、査定額で売れるとは限らないため、査定額以外のポイントにも注目します。

相場を反映した妥当性の高い金額を提示しているかどうか、ワンルームマンションの売却実績が豊富か、メールや電話、対面でのやり取りがスムーズかなどにも留意して不動産会社を絞りましょう。

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2.媒介契約

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約の3つの種類と特徴は以下のとおりです。

※不動産会社が仲介する場合は、依頼者が見つけた買い手とも契約できます。

積極的な販売活動を期待できるのは専属専任媒介契約と専任媒介契約です。

一般媒介契約では複数の不動産会社と締結できるため、あまり積極的に販売活動をしない可能性があります。

できる限り早く売りたいと考えている場合であれば、専属専任媒介契約か専任媒介契約を選ぶようにしましょう。

また、不動産会社に依頼しつつ、ご自身でも買い手を見つけたいと考えている方は、専任媒介契約か一般媒介契約を選ぶほうが良いでしょう。

専属専任媒介契約でもご自身で見つけた買い手に売却できますが、不動産会社に仲介を依頼することが条件となるため、仲介手数料が発生します。

3.内覧対応、売買契約

不動産会社による販売活動が始まると、内覧対応が必要になります。

より清潔で管理状態の良さがうかがえるマンションにするためにも、入居者がいる場合は、連絡して協力してもらうようにしましょう。

なお、販売活動中はいつ内覧の申し込みが入るかわかりません。

いつでも対応できるように室内を美しく管理することが必要です。

内覧対応の際、立会いが求められることがあります。

また、購入希望者から物件の周辺環境やマンションの住民の様子、日当たり、騒音などを尋ねられることもあるでしょう。

スムーズに回答できるように、あらかじめ質問されそうな内容を書き出し、答えを準備しておきます。

4.引き渡し、確定申告

売買契約を締結して精算が終わると、物件の引き渡しです。

所有権が買い手に移るため、所有者移転登記をおこないますが、登記費用は原則として買い手負担となります。

ワンルームマンションの売却により利益が生じた場合は、翌年の確定申告の時期に申告と納税が必要です。

また、利益が生じていない場合でも、節税につながる制度を利用していたときは確定申告が不可欠となります。

正しく申告し、節税制度が適用されるようにしましょう。

ワンルームマンション売却に必要な期間

ワンルームマンションの売却は、物件や依頼する不動産会社にもよりますが2～6ヵ月程度かかるとされています。

買い手が見つかって契約するまでに1～3ヵ月ほど、引き渡しまでにさらに1～3ヵ月ほどかかることが一般的です。

適正な売出価格に設定すれば売れやすくなるため、売却までの期間を短縮できるでしょう。

東日本不動産流通機構のデータによれば、中古マンションの売り出しから売却までの日数は平均60～90日(2011～2021年)でした。

そのため、適正な売出価格に設定し、なおかつニーズのあるエリアであれば3ヵ月程度で売れると考えられます。

もし3ヵ月経っても売れないときは、平均よりも売れにくい物件と判断できるため、売出価格を見直すなどの対策が必要です。

不動産会社に仲介を依頼するのではなく、買い取りを依頼するケースもあります。

その場合は買い手がつかない状態でも取引できるため、1～2ヵ月程度で売却可能です。

仲介よりも売却価格が低くなる傾向にありますが、早めに売りたいときは買い取りも検討しましょう。

参考：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年度)」

ワンルームマンション売却時にかかる費用・税金

ワンルームマンションは売却価格をそのまま受け取れるわけではありません。

売却時にはさまざまな費用や税金がかかり、それらを差し引いた金額が実際の受け取り額となります。

主な費用・税金は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• ローン返済手数料
• 譲渡所得税

それぞれどのような性格の費用・税金か、またどの程度の金額が必要か解説します。

仲介手数料

買い取りではなく仲介で取引が成立した場合、不動産会社に仲介手数料を払うことになります。

仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、法律で定められた上限額を超えることはありません。

• 仲介手数料＝(売却価格×3％＋6万円)＋消費税※

例えば、物件価格が1,000万円のときは、仲介手数料の上限は39万6,000円となります。

※売却価格が400万円を超える場合

印紙税

印紙税は売買契約書を作成するときにかかる税金です。

契約額によって税額が異なる点に注意をしましょう。

例えば、1,000万円で物件を売却するときは印紙税額は1万円(2024年3月31日までは軽減措置が適用されて5,000円)、2,000万円で物件を売却するときは、印紙税額は2万円(軽減措置適用後は1万円)です。

登録免許税

登録免許税とは登記手続きの際に発生する税金です。

所有権移転登記に関しては通常は買い手が負担するため不要となりますが、ローンが残っていた場合は抵当権抹消登記が必要となるため、登録免許税も必要になります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産一つにつき1,000円です。

ワンルームマンションの場合は建物と土地の両方に抵当権がかかっているため、2,000円となります。

また、抵当権抹消の手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合は、専門家報酬も必要です。専門家によって報酬は異なりますが、1～2万円が相場です。

ローン返済手数料

ワンルームマンションにローンが残っている場合は、ローンを完済してからでないと抵当権抹消登記ができず、物件売却もできません。

売却して受け取った金額も用い、ローンを完済しましょう。

ローンによっては、完済時に返済手数料が別途かかることがあるので注意が必要です。

ローンを利用している金融機関に問い合わせておくと、あらかじめ手数料を把握しておけます。

譲渡所得税

ワンルームマンションを売却した金額から、取得費と譲渡費用を差し引いた金額が課税譲渡所得金額です。

課税譲渡所得金額があるときは、利益があったと判断し、譲渡所得税が課せられることになります。

• 課税譲渡所得金額＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)※

なお、取得費にはワンルームマンションの購入代金やその際支払った仲介手数料などが含まれます。

また、譲渡費用とは、ワンルームマンションを売却するときの仲介手数料や測量費などの金額です。

これらを差し引き、正確に課税譲渡所得金額を算出しましょう。

なお、課税譲渡所得には2つの種類があります。

売却した年の1月1日時点でワンルームマンションの所有期間が5年を超えるときには長期譲渡所得、5年以下のときは短期譲渡所得です。

それぞれ税率が異なるので注意しましょう。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

※控除制度が適用されない場合の計算式です。

ワンルームマンションの売却に適したタイミング

ワンルームマンションが売れやすいタイミングとしては、次の2つが挙げられます。

• ローン金利が低いとき
• 同じマンションに売り物件が出ていないとき

ローン金利が低いときは購入者がローンを組みやすくなるため、ワンルームマンションも売れやすくなります。

金融機関のローン金利をこまめにチェックし、タイミングを見計らって売るようにしましょう。

また、同じマンションに物件が出ていないときや、売り物件はあるものの、売りたい価格よりも高価格に設定されているときも売れやすくなります。

不動産ポータルサイトなどもこまめにチェックして、競合となる物件や価格設定を確認するようにしましょう。

ワンルームマンションを高く売却するコツ

ワンルームマンションを売るときは、売却までの期間だけでなく売却額にも注目しましょう。

少しでも高く売るコツには次の3つが挙げられます。

• 査定額よりも少し高めの売出価格に設定する
• リフォーム前に売却する
• 複数の不動産会社に査定を依頼する

それぞれのコツを解説します。

査定額よりも少し高めの売出価格に設定する

査定額はあくまでも不動産会社が判断した売れやすい価格です。

早く売却するために意図的に査定額を低くしている可能性があるため、少し高めの価格に設定しても売れるかもしれません。

また、物件が気に入った方であれば、相場よりも少し高めの価格でも購入する可能性があります。

売り急いでいないときには、最初は少し強気の価格設定にしておきましょう。

リフォーム前に売却する

売れやすくするためには、リフォームして見栄えを良くするほうが良いと考えるかもしれません。

しかし、実際のところは、リフォームしてからの売却にはいくつかリスクがあります。

例えば、リフォームをすると内装が完成するため、テイストに合うかどうかで買い手の幅を狭めてしまう可能性があるでしょう。

また、リフォームには費用がかかるため、どうしても売出価格が高めになり、物件の競争力を低下させることにもなります。

内装が古びている、あるいは設備に不具合があるときは、リフォームをするのではなく、その分、売出価格を下げて売るほうが良いかもしれません。

買い手は相場よりも安価で購入できるため、浮いたお金で自分好みにリフォームできるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって査定額が異なるだけでなく、販売力も異なります。

また、不動産会社を一つに決めて査定を依頼すると、その査定額が相場よりも高いのか低いのか判断できません。

相場よりも低い価格で売り出すことを回避するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼してから売却窓口を決めるようにしましょう。

「すまいさてい」では1回の基本事項の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。

査定費用は無料です。ぜひお気軽にご利用ください。

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まとめ

どの不動産会社にワンルームマンションの販売を依頼するかによって、売却までの期間や売却価格が変わります。

大切な資産を高く売るためにも、依頼する不動産会社は慎重に選ぶことが必要です。

「すまいさてい」の一括査定サービスをご利用いただくと、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

査定額や応対などから、納得できる不動産会社を選ぶことが可能です。

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