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売れないマンションは放棄できる？具体的な方法と放棄前にすべきこと
売れないマンションでも放棄はできません。
マンションの所有者は、他の団体や個人に所有権を移すときまでは責任を持って管理し、固定資産税などの税金を納付する必要があります。
どうしても売れないときは、自治体に寄付したり、個人に譲渡したりする方法が考えられるでしょう。
具体的にはどのような方法でマンションの所有権を放棄できるのか、わかりやすく解説します。
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売れないマンションでも放棄できない
マンションを売りに出したものの、なかなか買い手がつかないケースもあるでしょう。
マンションで暮らす・暮らさないに関わらず毎月管理費や修繕積立金は支払う必要があるため、支出が増えてしまいます。
また、固定資産税や都市計画税の納付も毎年おこなう必要があり、負担を強く感じるかもしれません。
しかし、一度所有したマンションは、正式に手放して所有権が別の団体や個人に移転されない限り、所有者が管理する義務を負います。
マンションが売れないときは、後述する売る以外の方法も検討し、正式に手放しましょう。
相続前なら放棄できる
売れないマンションであっても、正式に自分のものになる前であれば放棄可能です。
相続する財産のなかに売れないマンションが含まれており、相続したくないと判断したときは、相続を知ってから3ヵ月以内に家庭裁判所に申し立て、限定承認か相続放棄かいずれかの手続きをおこなうようにしましょう。
限定承認とはマイナスにならない範囲で財産を相続することです。
故人の遺産に借金があり、今後も隠れた借金が見つかりそうなときは、限定承認にしておくことで相続財産がトータルでマイナスにならないように制御できます。
限定承認をせずに通常の相続をしてしまうと、後日借金が見つかったときには返済義務を負うことにもなりかねません。
また、借金が相続したプラスの財産よりも多いときは、損失を被ることにもなります。
ただし、限定承認は相続人全員が同意し、全員が申し立てることが必要です。相続人が複数いるときは、限定承認するか話し合って決定しましょう。
売れないマンションも含め、相続するほうが明らかに損失が大きいと思われるときは、相続放棄を検討できます。
相続放棄はすべての遺産を受け取らない方法で、他の相続人と申し合わせる必要がないため、自己判断で実施できる点も特徴です。
相続放棄が家庭裁判所に受理されれば、相続に対する一切の手続きをせずに済みます。
限定承認も相続放棄も、いずれも相続を知ってから3ヵ月以内に手続きをおこなわなくてはいけません。
期間を過ぎてしまうとマンションを相続し、売却や管理の必要が生じるので、早めに行動しましょう。
売れないマンションを処分する4つの方法
売れないマンションであっても、所有権がある限りは処分するまで責任を持ちましょう。
不動産会社に売却を依頼してもなかなか売れないときは、次の4つの方法を検討できます。
- 自治体に寄付をする
- 個人に贈与する
- 法人に無償譲渡する
- 業者に買い取ってもらう
それぞれの方法を具体的に解説します。
また、メリットと注意点もご紹介するので、どの方法にするか迷ったときは参考にしてください。
なお、売れないマンションには何らかの原因が潜んでいると考えられます。
よくある原因は次の記事で詳しく解説しています。
ぜひご覧ください。
1.自治体に寄付をする
自治体へ寄付する方法も検討してみましょう。
寄付により所有権が自治体に移れば、管理費や固定資産税などの支払い義務がなくなります。
ただし、どのような物件でも受け取ってくれるとは限りません。
寄付として受け取ると自治体は管理費などを支払う義務を負うことになるため、予算に余裕がない場合や不動産の寄付希望者が多い場合などには受け取ってもらえない可能性があります。
早めに寄付が可能か、管轄の自治体役場に問い合わせておきましょう。
2.個人に贈与する
マンションを希望する個人に贈与する方法もあります。
ただし、受け取った人はマンションの価値に基づいた贈与税や不動産取得税、登記の際の登録免許税などを納付する必要が生じるため、事前に見積もり、了承を得ておくようにしましょう。
また、今後は固定資産税や都市計画税の納付義務も負うことになります。
贈与税が高くなるときは、いくらかお金を受け取って売却する方法も検討できるでしょう。
その場合には売却した側にも所得税などの納付義務が発生する可能性があります。
また、相場よりも著しく安い価格で売却すると、みなし贈与とみなされ、受け取った側に贈与税納付の義務が課せられることもあります。
贈与に詳しい法律事務所に相談し、合法の範囲で適切にマンションを手放しましょう。
3.法人に無償譲渡する
マンションを法人に無償譲渡する方法もあります。
この場合は、無償であっても一定の対価を受け取ったとみなされるため、譲渡した方には所得税、受け取った法人には不動産取得税や登記時の登録免許税、また固定資産税や都市計画税の納付も必要になることがあります。
無償譲渡したことによりトラブルが生じないためにも、法律事務所などに相談し、譲渡する側・される側がどのような税金を支払うことになるのか確認しておきましょう。
4.業者に買い取ってもらう
贈与や無償譲渡する相手がいないときには、業者に買い取ってもらうことも一つの方法です。
買い手が現れて取引が成立するまで待つ必要がある仲介とは異なり、業者買取ではすぐに現金を受け取れます。
引っ越し先が決まっていて何度もマンションに通うことが難しいときや、次に購入したい住宅が決まっていて、早く購入資金を手にしたいときなども、仲介ではなく買い取りを選択できるでしょう。
ただし、不動産会社に仲介を依頼して売却する場合と比べると、受け取れる金額は少ない傾向にあります。
また、すべてのマンションを買取業者が買い取ってくれるわけではない点にも注意が必要です。
できればいくつかの買取業者に査定を依頼し、高く買い取ってくれる業者に売るようにしましょう。
「売れない」と判断する前に試してみたいこと
不動産流通機構によれば、2021年の首都圏の中古マンション市場では物件登録から売買成立までの平均日数は74.7日でした。
また、2012～2021年の10年間の売却日数の平均は65.5～88.3日の間を推移しており、約2～3ヵ月で売れることが多いと考えられます。
このことから、3ヵ月以内に売れないときは売出価格を見直す必要があると判断できるかもしれません。
また、約6ヵ月売れないときは、物件や売り方に問題があると考えられます。次の4つの方法を検討してみましょう。
- 時期を変えて再度売却する
- 媒介契約を変更する
- 不動産会社を変更する
- 賃貸も検討する
それぞれの方法を詳しく解説します。
東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年)」
時期を変えて再度売却する
進学や転勤などにより新しい生活が始まる4月に向けて、マンションは売れやすくなる傾向にあります。
2～3月に売りに出せるように準備しておくと、短期間かつ適正な価格で売れる可能性があるでしょう。
その他の時期でも、人気の高いエリアや価格が低いなどの購入希望者にアピールする特徴があれば、短期間で売れることもあります。
しかし、なかなか売れずに時間ばかり経過するときは、いったん売却を取り下げて、時期を変えて再度売却するほうが良いでしょう。
不動産を売却するときは不動産会社のポータルサイトなどに登録し、多くの購入希望者が閲覧できるようにします。
登録してすぐのときは新着案件として目立つ位置に配置してもらえるため、露出も多くなるでしょう。
しかし、登録してから時間が経過すると、目立つ場所に掲示されず、閲覧数が減るかもしれません。
また、ポータルサイトでは案件が登録された日に関する情報も公開するため、あまりにも長期間売れ残っているときは、何か問題がある物件ではないかと閲覧者に不審を抱かせる可能性があります。
いったん売却を取り下げて出直すことも検討してみましょう。
媒介契約を変更する
不動産会社にマンション売却を依頼するときは、次のいずれかの媒介契約を締結します。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約とは複数の不動産会社と締結できる契約です。
依頼を受けた不動産会社には、依頼主に売却活動の状況を報告する義務はありません。
また、依頼主自身が買い手を見つけて売ることも可能なので、自分のペースでマンションを売却したいときに適しています。
専任媒介契約は不動産会社一社のみと締結できる契約です。
不動産会社は、依頼主への2週間に1回以上の売却状況の報告義務を負います。
また、依頼主は一般媒介契約と同じく自分で買い手を見つけられるので、自分も売却活動をしながら不動産会社による売却も同時に進めていきたいときに適した方法です。
一方、専属専任媒介契約は不動産会社一社のみと締結し、依頼主による売却は認められていない契約です。
依頼主は1週間に1回以上売却状況の報告を受けられるので、不動産会社に売却活動を一任し、早く売りたいときに選択できるでしょう。
もし現在の媒介契約が一般媒介契約であれば、不動産会社が熱心に売却活動をおこなっていない可能性が考えられます。
専任媒介契約や専属専任媒介契約への変更も検討してみましょう。
不動産会社を変更する
専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結しているにも関わらず、問い合わせ数が少なく、なかなか成約まで至らないときは、不動産会社の販売能力に問題がある可能性があります。
チラシをポスティングする、魅力的な写真を撮影する、物件の情報を詳しくポータルサイトに掲載するなどの努力を怠っている場合もあるため、他の不動産会社に売却を依頼するほうが良いかもしれません。
ただし、専任媒介契約と専属専任媒介契約は3ヵ月以下の契約期間が取り決められていることがあります。
途中で解約するとペナルティが生じることもあるため、期間終了まで待ってから別の不動産会社に依頼しましょう。
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賃貸も検討する
マンションが売れないときは、賃貸物件として貸し出すことも検討してみましょう。
安定した家賃収入を得られれば、毎月の管理費や修繕積立金に充当できます。
また、まだ住宅ローンが残っている場合には、家賃収入を毎月の返済額に充てることもできます。
売れないマンションを所有するデメリット
現在だけでなく将来的にも暮らす予定がないマンションは、早めに売却するほうが良いでしょう。
売れないマンションを所有すると、次の4つのデメリットを招くことがあります。
- 固定資産税が毎年発生する
- 管理費・修繕積立金が毎月発生する
- 年数が経過するとさらに売れにくくなる
- 相続問題に発展する可能性がある
それぞれのデメリットを解説します。
固定資産税が毎年発生する
マンションを所有していると、固定資産税と都市計画税の納付義務を負います。
マンションに居住しているかどうかに関わらず納税義務が課せられるため、住んでいないマンションは早めに手放すことも検討しましょう。
管理費・修繕積立金が毎月発生する
マンションを所有しているときは、管理費や修繕積立金を毎月支払う必要もあります。
マンションが売れない期間が長引くと、その分、管理費や修繕積立金の負担は大きくなるでしょう。
また、修繕工事の内容などによっては、積み立てた金額だけでは足りないこともあります。
そのような場合には追加で修繕金が徴収されたり、毎月の修繕積立金が値上がりしたりするケースもあるため、さらに負担が大きくなるでしょう。
年数が経過するとさらに売れにくくなる
売れない状態が続くと、マンションの築年数だけが増えてしまいます。
古くなると売れにくくなるだけでなく、相場も安くなるため、さらなる値下げが必要になるかもしれません。
相続問題に発展する可能性がある
売れないまま所有者が死亡するケースもあります。
その場合は売れないマンションも相続の対象となり、相続人に引き継がれるでしょう。
相続後、急に売れやすくなるとは考えにくいため、結果的には問題を先送りし、相続人に迷惑をかける可能性があります。
まとめ
マンションが売れないときでも、所有権は放棄できません。
贈与や無償譲渡、買取業者への売却なども検討し、適切に手放すようにしましょう。
また、売れないマンションを長期間所有すると、固定資産税や管理費の負担が大きくなるだけでなく、相続問題に発展する可能性もあります。
早めに手放すように対策を練っていきましょう。
