相続した土地はすぐに売却するほうが良い？注意点と売却手順を解説

土地を相続した場合、すぐに売却するほうが良いケースも多いです。

特に使う予定がないのに長期にわたって保有していると、固定資産税などの負担が大きくなるかもしれません。

この記事では、相続した土地をすぐに売却するほうが良いケースと良くないケースに分けて解説します。

また、すぐに売却する際の注意点もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

相続した土地をすぐに売却するほうが良いケース

相続した土地を保有している限り、毎年、固定資産税の納付が課せられます。

土地によっては都市計画税の納付も必要になり、負担が大きいと感じるかもしれません。

それ以外にも、相続した土地をすぐに売却するほうが良いケースがあります。

よくあるケースとしては次の4つが挙げられるでしょう。

• 相続税の納付が難しいとき
• 遺産分割が難しいとき
• 所得税を節税したいとき
• 土地を活用する予定がないとき

それぞれのケースを解説します。

相続税の納付が難しいとき

被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヵ月以内に、相続税の納付が義務付けられています。

相続税は現金納付が基本です。

そのため、相続財産が土地や建物などの不動産ばかりのときは、現金が不足し、相続税の納付が難しくなるかもしれません。

現金納付が難しいときは、相続した土地を売却し、現金化して相続税に充てることができます。

売却しようとしたときにすぐに買い手がつくとは限らないため、早めに売却手続きを開始する必要があります。

遺産分割が難しいとき

相続人が複数いるときは、それぞれが遺言や法定相続分などにしたがって財産を相続します。

しかし、遺言がなく、相続財産が不動産一つのみのときなど、遺産分割が難しいケースもあるでしょう。

また、遺言があっても公平性に欠け、相続人が遺産分割協議による相続を希望するときなども、遺産分割がスムーズに進まない可能性があります。

そのような場合には、土地をすぐに売却し、現金にしてから相続できるでしょう。

なお、土地などの不動産を複数の相続人で共同所有もできますが、あまり良い方法とはされていません。

相続人同士はお互い納得していた場合でも、共同所有者のうち一人でも亡くなると、その持分に応じて相続が発生し、再度手続きが必要になってしまいます。

トラブルの元となる共同所有を回避するためにも、現金化してから分けるほうが良いでしょう。

所得税を節税したいとき

将来的に土地を売却する予定であれば、すぐに売却するほうが良いかもしれません。

土地を売却すると売却益に応じて所得税が発生しますが、相続してから売却までの期間が短いときは、所得税を減らせる次の特例や特別控除が適用されることがあるからです。

• 取得費加算の特例
• 空き家の3,000万円特別控除

それぞれの制度を、わかりやすく解説します。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、次の条件をすべて満たすときに適用される制度です。

• 相続や遺贈により取得した財産であること
• 財産を取得したことで相続税が発生していること
• 相続が始まった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後、3年を過ぎる日までに相続財産を売却していること

条件を満たしているときは、相続税のうち一定額を取得費として計上できます。

土地を売却したときの所得税は課税所得額をベースに計算しますが、課税所得額は土地の売却によって得た金額から取得費や売却費用を差し引いて求めるため、取得費が増えると課税所得額が減り、結果的には所得税の減税につながります。

この取得費加算の特例が適用されるためには、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続した土地を売却しなくてはいけません。

相続してすぐではありませんが、土地が売れるまでに時間がかかることもあるため、早めに売りに出すほうが良いでしょう。

空き家の3,000万円特別控除

土地に空き家が建っている場合は、空き家の3,000万円特別控除が適用されることがあります。

空き家の3,000万円特別控除は、次の条件をすべて満たすときに適用される制度です。

• 1981年5月31日以前に建てられた空き家がある
• 区分所有建物登記がされた空き家ではない
• 相続前に被相続人以外に居住していなかった
• 相続や遺贈により取得した空き家および敷地である
• 相続や遺贈により取得した被相続人の居住用家屋を売却する、あるいは被相続人居住用家屋とその敷地をまとめて売却する、あるいは被相続人居住用家屋を取り壊してからその敷地を売却する
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
• 売却代金が1億円以下である
• 売却した空き家や敷地などが他の特例の適用を受けていない
• 被相続人から相続あるいは遺贈によって取得した空き家や敷地が、すでに空き家の3,000万円特別控除の適用を受けていない
• 親や子、配偶者などの特別の関係にある人に対して売却していない

すべて条件を満たすときは、売却によって得た利益から3,000万円を控除できます。

所得税額を大きく下げることができますが、相続開始から3年を経過する日が属する年末までに売却する必要があるため、ゆっくりとしていると利用できません。

特別控除の適用を検討している場合は、早めに売りに出しましょう。

また、売却する土地や空き家などに多くの条件が課せられます。

正しく適用するためにも、相続関係の税金に詳しい司法書士などの専門家への依頼も検討できるでしょう。

土地を活用する予定がないとき

相続した土地を活用する予定がないときは、すぐに売却するほうが良いでしょう。

1月1日時点で土地を所有している場合には、固定資産税や都市計画税を課せられます。

また、税金以外にも維持費がかかることがあります。

例えば、定期的に除草をしないと害虫が増え、近隣の住民に迷惑をかけるかもしれません。

空き家がある場合であれば、家屋の管理をしないと見た目が悪くなり、景観を損ねる可能性があります。

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相続した土地をすぐに売却しないほうが良いケース

相続した土地を将来的に活用する可能性があるときは、すぐに売却しないほうが良いでしょう。

土地を所有すると固定資産税などの維持費がかかりますが、いったん売却してから買い戻すとなると、利益に応じた所得税や不動産仲介手数料、登記費用などのさまざまな費用が発生するため、かえって支出が増えることになりかねません。

また、将来的に高額になりそうなときも、すぐに売却しないほうが良いでしょう。

例えば、再開発が予定されている場合や近くに新駅ができる場合などは、少し様子見できます。

その他にも、土地を活用しようと考えているときも、売却する必要はありません。

アパートやオフィスビルを建てて経営する場合、駐車場を運営する場合などは、土地があることで不動産投資をスムーズに開始できます。

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相続した土地を売却する手順

相続した土地を売却する場合は、以下の手順で手続きを進めていきましょう。

1. 遺言書の確認、遺産分割協議
2. 相続登記
3. 売却
4. 確定申告

それぞれの段階で何をするのか解説します。

1.遺言書の確認、遺産分割協議

相続財産に土地があっても、相続人がご自身以外にもいるときは相続できるとは限りません。

まずは被相続人の遺言書を調べ、誰が土地を相続する予定なのか確認しておきましょう。

正式な遺言書が存在する場合は、原則として遺言書に則って遺産を分割します。

しかし、遺言書がない場合や、相続人全員で遺産分割協議をし遺言書に記載された以外の方法で遺産を分割することに決めた場合などは、遺産分割協議による遺産分割が可能です。

遺産分割協議はすべての相続人が参加し、同意した内容によって遺産を分けます。

話し合いにより決まった内容は遺産分割協議書に記録し、実印を押して、相続人一人ひとりが一通ずつ保管することが必要です。

遺産分割はいつまでにしなくてはいけない決まりはありません。

しかし、相続税は相続開始後10ヵ月以内に実施しなくてはいけないため、早めに遺産分割協議を実施し、相続税を納付できる状態にしておきましょう。

2.相続登記

土地などの不動産を相続財産として受け取った場合は、相続登記をします。

相続登記をしないと土地の所有権を獲得できないため、売却手続きができません。

なお、相続登記は法務局で手続きを実施しますが、その際に被相続人の戸籍や戸籍附表、登記記録謄本などの多くの書類が必要です。

手続きが難しいと感じるときは、司法書士などに相談します。

また、相続登記の際には登録免許税の納付が求められるため、事前に計算して準備しておきましょう。

登録免許税は土地の固定資産評価額の0.4％ですが、固定資産評価額が100万円以下のときは2025年3月31日までは免税になります。

参考：国税庁「相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について」

3.売却

相続登記後、土地を売却します。

不動産会社を通して土地を売却する方法としては、買い手を探して売却する方法と不動産会社に買い取ってもらう方法の2つがあります。

買い手を探すほうが買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、売却までに時間がかかる点に注意が必要です。

相続税の納付期限が迫っているときなどは、買い取りのほうが良いかもしれません。

4.確定申告

売却した価格から取得費と売却にかかった費用を差し引き、差額が残るときは、所得税がかかることもあります。

翌年の確定申告期間中に申告し、所得税を納付しましょう。

また、差額が残らないときでも、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除などの制度を利用するときは、確定申告を適切におこなうことが条件となります。

期間内に確定申告を実施し、節税制度の適用を受けましょう。

相続した土地をすぐに売却するときの注意点

相続した土地をすぐに売却するときは、次の3点に注意が必要です。

• 相続登記をしないと売却できない
• 売却時にも税金がかかる
• 取得費加算の特例と3,000万円特別控除は併用できない

それぞれの注意点を詳しく解説します。

相続登記をしないと売却できない

たしかに相続した土地であっても、相続登記をするまでは所有権がないため売却できません。

相続登記をするときに登録免許税がかかるだけでなく、相続財産全体に対しても相続税がかかるため、売却するまでにある程度の資金が必要になります。

売却時にも税金がかかる

土地を売却するときにも税金がかかります。

売却価格から取得費と売却費用を差し引いた金額に対して所得税が発生する場合もあるでしょう。

ただし、取得費加算の特例か3,000万円特別控除が適用される場合は、所得税が減免できることがあります。

所得税が発生するときは、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税も課せられるので注意が必要です。

また課税所得額に対して住民税もかかります。

売却時には売買契約書を作成しますが、この際、取引額によって印紙税が発生する可能性もあります。

税金は原則として現金で支払うため、前もって準備しておきましょう。

取得費加算の特例と3,000万円特別控除は併用できない

土地の売却によって利益が生じた場合でも、取得費加算の特例や3,000万円特別控除の適用により所得税を節税できます。

しかし、これらの節税制度は併用できないので注意が必要です。

空き家がないときには取得費加算の特例しか選択できませんが、空き家があるときはどちらの制度でより節税額が大きくなるか計算してから選択します。

制度を上手に活用して、節税しましょう。

まとめ

相続税の納付や遺産分割が難しいときなどは、相続した土地をすぐに売却する必要が生じます。

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