家を売りたい！初めてでもわかる手順や相場の調べ方を解説

家を売りたいときは、まずは査定額やローン残債を調べ、売るのに適したタイミングなのか検討します。

また、自宅を売る場合であれば、引っ越し先の目星をつけておくことが必要になるでしょう。

家を売るときのよくある理由、実際に家を売るときの手順、高く売るためのポイントをご紹介するので、ぜひ参考にして、満足できる売却を実現してください。

家を売りたい！よくある理由

「家を売りたい」と考える事情は、一人ひとり異なります。

しかし、その根本的な理由は次の4つのいずれかに該当すると考えられるでしょう。

• 住み替え
• 資産整理
• 相続
• 離婚

それぞれどのような事情で家を手放すことを選択するのか、詳しく見ていきましょう。

住み替え

家族の人数や構成が変わることがあります。

例えば、結婚をしたとき、子どもが生まれたとき、親と同居したときなどは、家族が増えて家が手狭になるでしょう。

また、子どもが独立した、親と別世帯になったときなどは、構成員が減り、もう少しコンパクトな空間のほうが良いと考えるかもしれません。

家族の人数や構成が変わり、不便さを感じるようになったときは、住み替えを検討します。

現在の住宅を売り、新しい家族の人数や構成員に適した家に住み替えることができるでしょう。

また、家族の人数や構成に変化がなくても、住み替えの必要が生じることもあります。

例えば、転勤先や子どもが通学しやすい場所に引っ越しする場合や、隣人や周辺環境に問題があって別の土地に移動したいときなどもあるでしょう。

将来的に現在の土地に戻ってくるのであれば家を売らずに保有していることができますが、戻ってくる可能性が少ないときや維持費を節約したいときは、家を売りたいと考えるかもしれません。

資産整理

複数の不動産を持ち、管理や維持が難しいと感じる場合には、資産整理目的で家を売りたいと考えることがあります。

住んでいない住宅であっても毎年固定資産税や都市計画税はかかるので、売却により家計にゆとりが出やすくなるでしょう。

また、現在暮らしている家であっても、住宅ローンの返済に行き詰まり、手放さなくてはいけなくなることもあります。

家を売ったお金で住宅ローンを完済できれば、月々の返済がなくなり、家計にもプラスの影響が生じるでしょう。

住宅ローン以外のローンが原因で、家を売りたいと考えることもあります。

家を売却すればまとまった資金が手に入るため、ローンを完済して返済負担もなくなるかもしれません。

単に所有する資産を減らしたいとの理由で、家を売ることもあります。

不動産ではなく現金で財産を残したいときや、自宅以外はすべて処分して身軽になりたいときなどもあるでしょう。

相続

家を相続したものの、住む予定はないので売るケースもあります。

例えば、すでに家を所有している場合や、相続した家の状態が悪く、住めるようにするためには高額なリフォーム代がかかる場合などは、売却も視野に入れて検討できるでしょう。

ただし、家の状態が悪く、リフォームなしでは住めないときは、売却するのも簡単ではありません。

場合によっては家を解体してから更地にして売るほうが良いこともあります。

離婚

離婚するときも家の売却を検討する方は少なくありません。

例えば、財産分与や住宅ローンの一括返済が必要になったときは、家を売って現金資産に変えます。

なお、居住中の家を売却するときには、購入希望者の内覧への対応が求められます。

その際、購入希望者が売却の理由を尋ねることがありますが、離婚が原因となったことを率直に伝える必要はありません。

購入希望者によっては「縁起が悪いのでは」と気にして、売れにくくなる恐れがあります。

早く新しい生活に踏み出すためにも、「引っ越しをするから」「住み替えを決めたので」などの無難かつ正直な理由を話しましょう。

家を売るべきか迷ったときに調べること

家を売りたい気持ちはあるものの、本当に今売るべきかと迷ったときは、次の2つを詳しく調べてみましょう。

• 査定額
• ローン残債と売却後の住居費

それぞれを調べることで何がわかるのか、またどのように調べるのか解説します。

査定額を調べる

不動産会社に査定を依頼してみましょう。

査定とは「どの程度の価格で売れそうか」を調べることで、査定額が予想したよりも高ければ売るチャンスかもしれません。

なお、査定には訪問査定と簡易査定の2つの種類があります。

訪問査定とは売りたい不動産を実際に担当者に見てもらい、査定額を詳しく割り出してもらうことです。

エリアや敷地面積、築年数などから割り出した相場だけでなく、管理状態や日当たりなどの物件固有の状況も反映して査定額を割り出すため、実情に近い価格を提示してもらえます。

一方、簡易査定とは類似する条件の物件の過去の取引状況などから、おおよその価格を割り出すことです。

管理状態などの個々の事情が反映されないため、築年数が経っているわりには管理が良く、設備も新しい住宅などでは、実際に売れそうな価格よりも低い価格が提示されることがあります。

家を売るときには、訪問査定が不可欠です。

しかし、まだ売るかどうか決めかねるときであれば、簡易査定でおおよその価格を知っておくことができるでしょう。

訪問査定も簡易査定も基本的には無料で受けられるため、査定額が気になるときは気兼ねなく依頼できます。

ローン残債と売却後の住居費を調べる

家のローンを完済していない場合は、残債がいくらか確認してみましょう。

不動産を売却するときはローン残債がないことが条件となるため、査定額よりもローン残債が多いときは貯金などで一括清算しなくてはいけません。

一括清算できるほどの貯金がないときは、家を売ることは難しいでしょう。

居住中の家を売る場合であれば、売却後の住居費も調べてみましょう。

暮らしたいエリアで家族に合う住居を調べ、家賃が現在のローン返済額よりも高いときは、毎月の支出は住宅売却後のほうが増えると考えられます。

また、住宅ローンの返済はいつか終わりますが、家賃はいつまで支払っても終わりがありません。

長期的な視野で住宅費を減らしたいと考えているのであれば、家を売らずにおくことも一つの選択肢となります。

家を売るときの手順5ステップ

家を売るときは、次の5つのステップで進めていきます。

1. 家の売り方を決める
2. 家の売却相場を知る
3. 家を売るための準備をする
4. 依頼する不動産会社を決める
5. 販売活動を始める

それぞれのステップを、詳しく見ていきましょう。

【ステップ1】家の売り方を決める

まずは家の売り方を決めます。主な売り方は以下のとおりです。

• 不動産会社に仲介を依頼する
• 不動産会社に買い取ってもらう
• 個人で買い手を見つける

いずれの売り方にもメリットはありますが、注意すべきポイントもいくつかあります。

それぞれのメリットや注意点をご紹介するので、ご自身の状況と照らし合わせて良いと思われる売り方を選んでみてください。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社に仲介を依頼する方法は、家を売る方法のなかでも一般的な選択肢です。

仲介による売却は、以下の流れで進みます。

1. 家を売りたい方が不動産会社に仲介を依頼する
2. 不動産会社は販売活動をおこない、家を買いたい方を見つける
3. 売りたい方と買いたい方の条件を調整する
4. 条件が合えば、不動産会社が仲介して売買契約を締結する

仲介による売却は家を売る方法のなかでも利用する方が多いため、対応している不動産会社が多いだけでなく、購入を希望する方も多く、比較的スムーズに売却が進む点がメリットです。

また、不動産契約のプロでもある不動産会社に契約書を作成してもらうため、後々トラブルが起きにくいメリットもあります。

注意すべき点には、仲介手数料がかかることが挙げられるでしょう。

仲介手数料には上限が決まっているため、法外に高くなることはありませんが、手数料の分、受け取れる金額が少なくなってしまいます。

例えば2,000万円で家が売れたときであれば、72.6万円(2,000万円×3％＋6万円＋消費税)以下の仲介手数料がかかります。

その他にも、登記手続きを司法書士などの専門家に依頼する際の手数料や印紙税などもかかるため、予想したよりも受け取れる金額が減るかもしれません。

なお、不動産会社に売却を依頼するときには、次の3つの契約形態があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約もいずれも一社のみと締結できる契約です。

複数の不動産会社で同時に販売活動を進めて欲しいときは、一般媒介契約を選びましょう。

不動産会社に売却を依頼しつつ、ご自身でも買い手を探したい方は、専任媒介契約か一般媒介契約を選びます。

専属専任媒介契約でもご自身で見つけた買い手に家を売ることはできますが、不動産会社の仲介が必要となるため、仲介手数料がかかる点に注意が必要です。

より積極的な販売活動を期待したいときは、専属専任媒介契約が適しています。

専属専任媒介契約では販売状況を1週間に1回以上報告してもらえますが、専任媒介契約では2週間に1回以上、一般媒介契約では販売状況の報告義務がないため、どの程度まで販売活動が進んでいるのかわかりにくいと感じるかもしれません。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に仲介を依頼すると、販売活動を開始して購入希望者を探してくれます。

しかし、すぐに購入希望者が見つかるとは限らず、また購入希望者が現れた場合でも、売却する側が提示した条件に合うとは限りません。

物件の状態や立地、売り出した時期などにもよりますが、仲介を依頼してから実際に売買契約が成立するまでに3～6ヵ月ほどかかることもあります。

そのため、引っ越し期限が決まっているなどの急いでいるときは、不動産会社に仲介を依頼するのはあまり適さないかもしれません。

できる限り早く家を売りたいときは、不動産会社に買い取ってもらうことも検討してみましょう。

不動産会社自身が買い手となるため、購入希望者を探す手間や時間がかかりません。

また、急いでいるわけではないときでも、不動産会社に買い取りを依頼できます。

例えば、不動産会社に仲介を依頼したもののなかなか売れないときは、買い取りに切り替えることで家を手放すことができるでしょう。

ただし、仲介よりも売却額が低くなる傾向がある点には注意が必要です。

また、仲介をおこなうすべての不動産会社が買い取りに対応しているわけではないため、別の不動産会社を探す必要が生じる可能性もあります。

個人で買い手を見つける

不動産会社を通さなくても、家を売ることは可能です。

売りたい方自身が買い手を見つけ、売買契約を締結し、不動産の所有権移転登記をすれば売却は完了します。

個人で買い手を見つける場合は、仲介手数料がかかりません。

また、自分のペースで販売活動をおこなえる点もメリットです。

しかし、買い手の候補者があらかじめ決まっている場合を除き、買い手を見つけるのは簡単ではありません。

不動産会社のように大々的な販売活動を実施するノウハウやルートを持たないため、仲介による売却よりもさらに長い時間がかかることもあります。

また、不動産契約に慣れていない場合は、売り手・買い手ともに大きなリスクを抱えることになるでしょう。

売り手は「本当に信用できる買い手なのか」「提示した金額を全額払えるのか」と不安を抱えますが、買い手も「欠陥住宅の可能性はないか」「住んでみないとわからない不具合があるかもしれない」と不安になります。

【ステップ2】家の売却相場を知る

家の売り方を決めたあとは、売却相場の把握のステップに進みます。

相場を知って売り出すことで、割安な価格での売却を避けられるでしょう。

相場の把握に使えるサービスには、次の2つが挙げられます。

• 一括査定サービス
• レインズマーケットインフォメーション

それぞれの使い方やメリット、注意するポイントをご紹介します。

いずれのサービスも無料で利用できるので、両方を試してみるのもおすすめです。

一括査定サービス

家を売却する際には訪問査定が必要ですが、訪問査定には担当者の訪問や査定に時間がかかるため、事前に簡易査定を実施し、ある程度の価格を理解しておくことができるでしょう。

複数の不動産会社に簡易査定を依頼すれば、査定額のおおよその相場がわかるため、低すぎる価格を提示する不動産会社と媒介契約を締結せずに済みます。

また、複数の不動産会社に簡易査定を依頼してみることで、各会社の対応の違いも理解しやすくなるでしょう。

スピーディな対応をするかどうか、言葉遣いが丁寧で感じが良いか、売り手の気持ちを尊重して売り手のペースで売却を進められるかなどに注目し、売却を依頼する不動産会社を絞り込むことができます。

「すまいさてい」は、複数の不動産会社に簡易査定をまとめて依頼できる一括査定サービスです。

簡易査定をインターネットで依頼するときは、各不動産会社のフォームから物件の状況や住所などを入力しなくてはいけませんが、「すまいさてい」であればまとめて複数の不動産会社に依頼できるので入力の手間を軽減できます。

「すまいさてい」のサービスは無料でご利用いただけます。

売却を決意している方だけでなく、相場が高くなったタイミングで売却を依頼したいと考えている方も、ぜひご利用になり査定額をチェックしてみてください。

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レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、不動産流通機構が運営している成約物件情報サイトです。

最寄り駅や築年数、間取りなどの情報を指定して検索すると、条件に合致する売買事例が表示されます。

個人情報保護のために詳細な住所検索などには対応していませんが、実際に売買が成立した情報だけを紹介しているため、よりリアルな相場を把握可能です。

また過去2年間の市場動向も表示されるので、エリア内で物件価格がどのように推移しているのかも理解できるでしょう。

例えば、下落気味であれば早めの売却により利益を確保しやすくなりますが、上昇傾向にある場合は今しばらく保有していることもできます。

ただし、レインズマーケットインフォメーションでは、検索条件に合致する取引情報が直近1年で100件未満の場合は結果が表示されません。

そのため、売買が活発ではない郊外や山間部などの相場は調べられない可能性があります。

【ステップ3】家を売るための準備をする

相場を調べ、納得できる価格で売れそうなときは、いよいよ家を売るための準備を始めていきます。

次の2つの書類を準備しましょう。

• 不動産会社に提出する書類
• 売買契約時に必要な書類

それぞれどのような書類が含まれるのか、具体的に解説します。

不動産会社に提出する書類を用意する

一戸建て住宅を売るときには、以下の書類を不動産会社に提出します。

• 登記簿謄本もしくは登記事項証明書
• 売買契約書
• 物件の図面、設備の仕様書
• 物件に関する重要事項説明書
• 登記済権利証もしくは登記識別情報
• 測量図、境界確認書
• 固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
• 建築確認済証、検査済証

マンションを売るときには、上記の書類に加え、以下の書類も必要になることがあります。

• マンションの管理規約
• マンションの維持費を示した書類

また、不動産会社によっては他の書類の提出も求めることがあります。

速やかに対応できるように、住宅購入時に受け取った書類をまとめておきましょう。

売買契約時に必要な書類を用意する

売買契約時に必要な書類も準備しておきましょう。主な書類としては次のものが挙げられます。

• 本人確認書類
• 実印、印鑑証明書
• 住民票
• 通帳(口座番号や銀行名を確認できる書類、キャッシュカードなど)

住宅ローンが残っている場合には、金融機関が発行するローン残高証明書なども必要になることがあります。

【ステップ4】依頼する不動産会社を決める

一括査定サービスなどを使って不動産会社を絞り込み、訪問査定を受けてから、売却を依頼する不動産会社を決定しましょう。

仲介により家を売るときは、不動産会社と媒介契約を締結します。

専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約のいずれの媒介契約にするか迷ったときは、以下を参考にしてください。

＜できる限り早く売りたい＞

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約

＜買い手を自分で見つけて、不動産会社の仲介なしで売ることも視野に入れている＞

• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

＜こまめに販売活動を報告してほしい＞

• 専属専任媒介契約

＜販売活動の様子を見てから不動産会社を変えたい＞

• 一般媒介契約

【ステップ5】販売活動を始める

不動産会社に仲介を依頼した場合は、媒介契約の締結後、販売活動が始まります。

なお、販売活動は不動産会社がおこないますが、内覧が必要なときは売り手が対応しなくてはいけません。

なお、内覧対応は販売活動の成功を左右する重要なポイントです。

購入希望者が良い印象を持てば、売出価格に近い価格で売れやすくなります。

反対にあまり良い印象を持たなかったときは、売れるまでの時間が長引くだけでなく、大幅な値下げを要求される可能性もあるでしょう。

内覧時に特に注意したいポイントをいくつかご紹介します。

• なるべく日中に内覧対応をする
• エアコンをつけるなど、購入希望者が快適に過ごせるように工夫する
• 清潔なスリッパを用意する
• 周囲の環境や学校の情報を簡単にまとめておく
• 床にものを置かず、あまり生活感が出ないように工夫する
• 汚れがちな水回りは常にきれいに掃除しておく

日中に内覧対応をすると、家の中が明るいため、日当たりが良い点をアピールしやすくなります。

また、内覧の予定時間までにエアコンをつけ、購入希望者が快適に過ごせるようにしておきましょう。

室温や湿度が不快なときは、家に対してもネガティブな印象を持つかもしれません。

スリッパは不動産会社が用意するケースもありますが、万が一に備えて、清潔なスリッパを用意しておきましょう。

快適な空間を印象付けると、家も売れやすくなります。

購入を真剣に考えている方であれば、周辺の環境や小中学校などの情報も気になるでしょう。

直接、売り手に尋ねることもあるので、スーパーとの距離や品揃え、近隣の医療機関の種類、学区の評判、小中学校との距離などもすぐに答えられるように準備しておきます。

家の掃除も大切なポイントです。

居住中の家を売るときは生活感が出ても仕方のないことですが、あまりにも生活感が出ると購入希望者の「買いたい」気持ちを引き出せない可能性があります。

床にはものを置かない、水回りを美しく掃除しておくなどのポイントに留意し、住みたくなるような家を演出しましょう。

購入希望者と日程が合わず、内覧対応が難しいときには、不動産会社に鍵を預けて任せる方法もあります。

不安な場合は、不動産会社に相談してみましょう。

また、買い手を自分で見つけて仲介なしで売却したいと考えている方は、専任媒介契約か一般媒介契約を結び、不動産会社の販売活動とは別に、個人での販売活動を始めます。

家を高く売りたいときは？

家を売るなら、少しでも高く売りたいものです。高く売るためのポイントをご紹介します。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 適切な売出価格を決める
• 信頼できる不動産会社・担当者に依頼する
• 美しく演出する

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

中古物件に相場はありますが、定価はありません。

そのため、不動産会社によって査定額は異なります。

また、査定額が高ければ良いというものでもありません。

相場よりも高すぎる価格で売り出すと、なかなか買い手がつかず、売れるまでに長期間かかったり、大幅な値下げを要求されて安価に手放したりすることにもなります。

相場に即した妥当な価格を見積もってもらうためにも、複数の不動産会社に査定を依頼し、おおよその相場を理解しておくことが不可欠です。

一括査定サービスを利用すれば、1回の入力だけで複数の不動産会社に査定を依頼でき、手間をかけずに相場を把握しやすくなります。

一括査定サービスの「すまいさてい」では、わずか1分で複数の不動産会社に査定を依頼していただけます。

ぜひご利用になり、妥当な査定額を把握してから家を売るようにしましょう。

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適切な売出価格を決める

不動産会社に仲介を依頼するときは、査定額で売り出すのではありません。

査定額を参考に売出価格を決め、販売活動を始めていきます。

査定額は「この価格であれば売れるに違いない」と不動産会社が判断した金額です。

ニーズが高いエリアなどにある物件であれば、査定額よりも高値で売れることもあります。

しかし高すぎる売出価格に設定してしまうと、購入希望者が現れず、売却までの時間が長引く恐れがあるでしょう。

不動産会社の担当者とも話し合い、適切な売出価格を決めることが大切です。

信頼できる不動産会社・担当者に依頼する

不動産会社に仲介を依頼し、家を売却するときは約3～6ヵ月もの長い期間がかかります。

その間に何度となく不動産会社に出向いたり、担当者と話したりする機会が想定されるでしょう。

信頼できない不動産会社・担当者に依頼すると、不信感を抱えたまま長い期間を過ごすことになり、家の売却も思うように進まない恐れがあります。

不動産会社を決めるときは、査定額だけでなく、信頼できるかどうかもチェックしましょう。

また、売り手側のペースに合わせてくれることや、売り手側の意思を尊重してくれることも大切なポイントです。

担当者とのフィーリングが合わないときは、電話などで別の担当者に代わってもらうように依頼できます。

納得できる売却を実現するためにも、慎重に不動産会社と担当者を選びましょう。

美しく演出する

販売活動中は、いつ内覧の予約が入るかわからないため、常に家を美しく保つようにしましょう。

こまめに掃除をする、荷物などの細々としたものはクローゼットに片付けるなどの努力で、購入希望者に良い印象を与えることが可能です。

とはいえ個人の掃除には限界があります。

どうしてもきれいにならないときは、ホームクリーニングを検討し、プロの手によって掃除をしてもらうこともできるでしょう。

家を売りたいけど売れないときは？

不動産会社に仲介を依頼したものの、なかなか購入希望者がつかず、売却まで進まないときは次の方法を検討してみましょう。

• 古家を取り壊す
• 売り出す時期を見直す
• 買い取りを検討する

それぞれの方法を解説します。

古家を取り壊す

築年数が古く、管理状態も良くない家に関しては、家の存在が取引成立を妨げている可能性があります。

古家を取り壊して更地にすると、売れやすくなるかもしれません。

ただし、取り壊すときは解体費用が発生するため、利益が減ってしまう恐れがあります。

いくつかの不動産会社に本当に取り壊すべきか相談し、適切に判断するようにしましょう。

売り出す時期を見直す

あまりにも長い間売れない状態が続くと、チラシや不動産ポータルサイトを閲覧している方に「何か問題があるのでは？」と不安を抱かせ、さらに売れなくなることも想定されます。

長引きそうなときは、いったん販売活動を中止し、不動産市場が活発な時期を選んで売ることも一つの方法です。

不動産会社の担当者とも相談し、適切な時期を見極めてから再度売りに出しましょう。

買い取りを検討する

仲介で売れなさそうなときは、買い取りに変更するのも一つの方法です。

買い取りであれば購入希望者がいない状態でも売却できるため、スピーディに家を売ることができます。

ただし、買い取りを選ぶと仲介よりも売却価格が下がる可能性があるので注意しましょう。

売却価格にこだわる場合は、買い取りに対応する複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較して、高く買い取ってもらえる不動産会社を選びます。

まとめ

家を売りたいときは、まずは売り方を決めましょう。

売却までの時間にこだわるときは買い取り、売却価格にこだわるときは仲介を選ぶことができます。

また、どの不動産会社に依頼するかも大切なポイントです。

仲介・買い取りのいずれを選ぶ場合でも、不動産会社によって査定額や担当者の対応などが異なります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、納得できる不動産会社を選ぶようにしましょう。