ワンルームマンションが売却できない！売れない理由や対処法を解説

ワンルームマンションを売却しようとしたものの、なかなか買い手がつかないことがあります。

売却できないときは築年数が古すぎる、売出価格が高すぎる、近隣により好条件の物件がある、不動産会社の販売活動に問題があるなどの理由が考えられます。

主な理由を解説し、対処法をご紹介するのでぜひ参考にしてください。

また、ワンルームマンションを売れやすくするコツも解説します。

ワンルームマンションが売却できない理由

ワンルームマンションを売りに出したものの、いつまで経っても売却できないときは、何らかの理由が潜んでいると考えられるでしょう。

よくある理由としては、次の6つが挙げられます。

• 築年数が古すぎる
• 近隣・マンション内に条件の良い売り物件が出ている
• 売出価格が高すぎる
• 不動産会社の販売活動に問題がある
• 利回りが低い
• 大規模修繕工事が間近に迫っている

それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。

築年数が古すぎる

あまり築年数が古いマンションは、ニーズが少ない傾向にあります。

築年数が古すぎて売れないときは、同程度の年数のマンションの価格なども参考に、売出価格を下げる必要があるでしょう。

東日本不動産流通機構によれば、築6～10年をピークとして築年数が古くなればなるほど中古マンションの成約率が下がります。

売れにくい分、価格で調整して早期売却を目指しましょう。

参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

近隣・マンション内に条件の良い売り物件が出ている

ワンルームマンションを購入しようとしている方は、他の物件も比較し、納得できる条件の物件を選択します。

そのため、似たような立地でより好条件の物件が売りに出ている場合は、なかなか買い手がつかないでしょう。

売出価格を決める前に、不動産会社のポータルサイトなどを活用して、近隣の物件を調べることが必要です。

広さや価格、築年数などを比較し、売りたい物件よりも好条件の物件が出ていないか調べておきます。

もし売りたい物件よりも好条件の物件が出ているときは、売出価格を下げるなどの方法で売れやすくしましょう。

また、同じマンション内に好条件の物件が出ている可能性もあります。

同じマンションであれば築年数や施設のグレードなどは同じため、価格や階数、角部屋かどうか、日当たりは良いかなどが比較条件になるでしょう。

同程度の価格でより好条件の物件が出ているときは、売出価格を下げることも検討します。

売出価格が高すぎる

相場よりも売出価格が高すぎるときは、売れにくくなることがあります。

駅から歩いてすぐなどの希少価値のある物件であれば売出価格が相場よりも高くても売れることがありますが、通常は、売出価格が高すぎる物件は、売却できない、あるいは売却するまでに時間がかかることが一般的です。

売出価格を決めるときは、正確な相場の把握が欠かせません。

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査定の方法には2つあり、より詳しく知りたい方は訪問査定、おおまかな目安を知りたい方は机上査定(簡易査定)を選択可能です。

相場を知っておくことで、より短期間での売却を実現できます。

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不動産会社の販売活動に問題がある

不動産会社に売却を依頼する場合、不動産会社がどのような販売活動をするかによって売却までの時間が変わることがあります。

もし売出価格が相場よりも高いわけではないのになかなか売れないときは、不動産会社の販売活動をチェックしてみましょう。

広告を出してもらっているときには、広告に記載されている内容を確認します。

広告を見た方が買いたいと思えるようなポイントが記載されていれば良いですが、特にアピールポイントがないときには、売れにくくなるかもしれません。

また、インターネット上でどのように表記されているかの確認が必要です。

リフォーム済みや駅近などの魅力的な要素が漏らさず記載されているか、写真も魅力的かチェックしてみましょう。

販売担当者の熱意も売れやすさに影響を及ぼすことがあります。

不動産会社にワンルームマンションの売却を依頼するときは、査定額の高さも重要ですが、担当者の人柄や熱意も見極めるようにしましょう。

利回りが低い

ワンルームマンションは主に投資用に購入するため、購入希望者は物件の利回りにも注目します。

利回りが低い物件は売却できないこともあるので注意が必要です。

また、築年数が古い物件は、家賃が下がったり、管理費や修繕積立金が値上げされたりするケースもあるため、実質的な利回りが低下する可能性があります。

利回りが低いときも売出価格の調整が必要になるでしょう。

大規模修繕工事が間近に迫っている

マンションの修繕工事費用は、毎月積み立ててきた修繕積立金で支払うことが基本です。

しかし、大規模修繕工事に関しては修繕積立金だけではまかなえないことも多いので注意しましょう。

大規模修繕工事の時期が近づくと毎月の修繕積立金が値上がりしたり、一時金を請求されたりするケースも珍しくありません。

そのため、大規模修繕工事の時期が迫っている物件は、売れにくくなることがあります。

ワンルームマンションが売却できないときの対処策

東日本不動産流通機構の調査によれば、2021年度の中古マンションの売却までの日数は72.1日でした。

また他の年度もおおよそ60～90日の間で推移しているため、3ヵ月間売れないときは、平均よりも売れにくい物件と判断できるでしょう。

もしワンルームマンションの売却を不動産会社に依頼したものの3ヵ月以上売れないときは、何らかの対処策を講じる必要があります。

次の3つの方法を検討してみましょう。

• 売出価格を見直す
• 不動産会社を見直す
• 売出時期を見直す

それぞれの方法をわかりやすく解説します。

参考：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年度)」

売出価格を見直す

売出価格が相場よりも高くないか見直してみましょう。

相場と変わらないのに売れないときは、値下げの検討も必要です。また、ワンルームマンションは利回りが重視される傾向にあるため、利回りが低いときも売出価格を下げて、買いやすいようにしておきます。

不動産会社を見直す

不動産会社が積極的な販売活動をしてくれないときは、不動産会社の見直しも必要です。

どこの不動産会社にしようか迷ったときは、投資用物件の扱いが多い会社を検討できます。

投資用物件の扱いが多いと、投資用物件を売れやすくするノウハウも持っていると考えられるでしょう。

ただし、媒介契約を途中で解約するときは、違約金などが請求されることもある点に注意が必要です。

売出時期を見直す

売出時期を見直すことで、売れやすくなることもあります。

差し迫って今すぐ売らなくてはいけない場合を除き、不動産の流通が多い3月や9月、あるいは金利の低い時期などを狙って売り出すことも検討してみましょう。

ワンルームマンションを売却しやすくするコツ

ワンルームマンションは次の2つのポイントに留意すると、売却しやすくなることがあります。

• 入居者のいる状態で売却する
• ワンルームマンション売却に強い不動産会社に依頼する

それぞれのコツを解説します。

入居者のいる状態で売却する

入居者がいる状態であれば、購入した方はすぐに家賃収入を得られます。

購入してから入居者を探さなくてはいけない物件よりも、買い手にとってより魅力的です。

ワンルームマンションを売却するときは、なるべく入居者がいるタイミングを選びましょう。

ワンルームマンション売却に強い不動産会社に依頼する

ワンルームマンションを多く扱っている不動産会社なら、投資用物件を売れやすくするノウハウを持っています。

不動産会社を選ぶときは、その不動産会社が取り扱っている物件を確認し、ワンルームマンションなどの投資用物件が多いかチェックしてみましょう。

ワンルームマンション売却時に注意したいポイント

ワンルームマンションを売却するときは、次の2つのポイントに注意しましょう。

• 所有期間によって税額が異なる
• ローン 残債を返済できるか確認する

次の記事では、ワンルームマンションの売却をより詳しく解説しています。

ワンルームマンション売却時にかかる税金や手数料、売却手順などもご紹介しているので、ぜひご覧ください。

関連記事

【ワンルームマンションの売却】手順や税金、高く売るコツを解説

所有期間によって税額が異なる

ワンルームマンションの売却により利益が生じたときは、所得税や住民税の納税義務が生じることがあります。

ただし、所有期間によって税率が変わる点に注意しましょう。

売却した年の1月1日時点でワンルームマンションの所有期間が5年を超えるときには長期譲渡所得とみなされ、税率が低くなります。

しかし、5年以下のときは短期譲渡所得となり、約2倍の税率が適用されることになります。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

ローン残債を返済できるか確認する

売りたいワンルームマンションのローンがまだ残っている場合は、売却時にローン残債を完済できるのか確認しておきましょう。

なお、売却時には不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税などの諸費用もかかるので、売却額全額を得られるわけではありません。

そのため、売却額から諸費用を差し引き、ローン残債を超えているか確認することが必要です。

まとめ

ワンルームマンションが売れないときは、売出価格と不動産会社、売出時期の3つを見直してみましょう。

適切な売出価格を設定するためにも、相場を正確に把握しておくことが必要です。

ぜひ「すまいさてい」の一括査定サービスをご利用になり、売れやすい価格に設定しましょう。