ワンルームマンションの売却相場の調べ方！相場が決まる要素や計算方法もご紹介

ワンルームマンションの売却相場は、国土交通省のホームページや不動産会社に査定を依頼するなどによって調べられます。

具体的にどのような方法があるのか解説するので、参考にしてください。

また、売却相場が決まる要素や計算方法、査定額と売却額の違いなどもわかりやすく解説します。

ワンルームマンションの売却を検討している方は、ぜひご覧ください。

ワンルームマンションの売却相場の調べ方

ワンルームマンションを売却する前に、相場を調べておくことが必要です。

相場を知らずに不動産会社に売却を依頼すると、割安な価格で売り出すことになり、受け取れる金額が減る可能性があります。

適正な価格で売り出すためにも、売却相場をチェックしておきましょう。

相場を調べる主な方法には次の4つが挙げられます。

• 一括査定サービス
• 不動産会社の訪問査定
• 不動産取引価格情報検索
• レインズマーケットインフォメーション

それぞれの特徴やメリット、注意すべきポイントをご紹介します。

一括査定サービス

ワンルームマンションの売却相場を調べる方法の一つに簡易査定があります。

簡易査定とはその名のとおり簡単に相場を調べる方法です。

例えばインターネット経由であれば、築年数や床面積、所在地などの物件の情報を入力するだけで、類似する物件の過去の取引価格などから査定額を割り出せます。

不動産会社に足を運ばずに相場がわかる点は簡易査定のメリットですが、精度が高いわけではありません。

より正確な相場を把握したいのであれば、複数の不動産会社に簡易査定を依頼して比較してみましょう。

一括査定サービスを利用すれば、1回の入力で複数の不動産会社に簡易査定を依頼でき、手間をかけずにより正確な相場を把握できます。

「すまいさてい」は無料でご利用いただける一括査定サービスです。

物件やご利用者様の簡単な情報を入力していただくだけで、複数の不動産会社に簡易査定を依頼できます。

不動産会社選びで売却額が大きく変わることも珍しくありません。

より実情が反映された相場を理解するためにも、ぜひ「すまいさてい」をご利用ください。

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不動産会社の訪問査定

おおよその相場を知るときには簡易査定は良い手段ですが、過去の取引事例などから査定額を割り出すため、ワンルームマンションごとの事情を反映していない点が気になります。

例えば、築年数は経っているものの管理状態が良いワンルームマンションであれば、簡易査定によって提示される査定額は実情よりも低いものになる可能性があるでしょう。

ワンルームマンションの個々の状況を反映したより詳しい相場を知りたいときは、不動産会社に訪問査定を依頼できます。

訪問査定とは不動産会社の担当者が対象の物件を訪問し、管理状況や日当たりなどの個々の状況を反映した精度の高い査定額を割り出すことです。

ただし、訪問査定を依頼すると、実際に不動産会社の担当者と会うことになるため、売却に対しての本気度が低いときは利用しにくいでしょう。

また、訪問時間は数十分程度ですが、査定額がわかるまでに数日かかるので、すぐに査定額を知りたいときにも適していません。

不動産取引価格情報検索

国土交通省が提供する不動産取引価格情報検索は、不動産取引を実際におこなった方を対象にしたアンケート結果をまとめたサイトです。

取引時期や物件の種類、地域を選ぶと、過去の成約価格のデータベースが表示されます。

不動産の地域は地図からも選択できますが、路線や駅名からも絞り込みが可能です。

また、取引時期を変えることで、売却相場の変化も調べられます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営している成約物件情報サイトです。

ワンルームマンションの最寄り駅や築年数などの情報を選択して検索すると、条件に合致する売買事例が表示されます。

レインズマーケットインフォメーションでは、過去2年間の市場動向も表示可能です。

ワンルームマンションのあるエリア内で、物件価格がどのように推移しているのか確認したいときにも活用できます。

ただし、レインズマーケットインフォメーションでは、指定した条件に合致する取引情報が直近1年で100件未満のときは結果が表示されません。

そのため、取引があまり活発ではないエリアにあるワンルームマンションの売却相場は、表示されない可能性があります。

ワンルームマンションの売却相場が決まる要素

ワンルームマンションの売却相場はさまざまな要素で決まります。

ワンルームマンションは投資用物件として取引されることが一般的なため、収益性の高さや空室リスクが低いことなども売却相場に影響を及ぼすでしょう。

収益性や空室リスクを測るためには、次の4つの要素に注目できます。

• 立地
• 床面積
• 築年数
• 景気、取引事例

それぞれの要素が、ワンルームマンションの売却相場にどのような影響を及ぼすのか見ていきましょう。

立地

一般的にワンルームマンションでは、次の立地条件を満たしていると売却相場が高くなります。

• 駅から近い
• 最寄り駅の乗降客数が多い、もしくは最寄り駅から乗降客の多い駅へのアクセスが便利
• 周辺に深夜まで営業している飲食店やコンビニがある

いずれの条件も、ワンルームマンションの入居者層となりうる学生や社会人の暮らしやすさを反映しています。

この条件をすべて満たしているワンルームマンションであれば、築年数が少々古くなっても空室になりにくく高い収益性を維持できるため、相場もあまり低くなりません。

また、日当たりの良い立地にあるワンルームマンションも、相場が高くなる傾向にあります。

日中はマンション内にいることが少ない入居者であっても、日当たりが良いと湿気がこもりにくく快適な環境を維持しやすくなるため、日当たりにこだわって物件を選ぶことも少なくありません。

床面積

ファミリー向けのマンションや戸建て住宅の場合であれば、間取りによっても相場が左右されます。

しかし、ワンルームマンションは間取りに大きな違いはないため、間取りよりは床面積に相場が左右されると考えられるでしょう。

ただし、ワンルームマンションでは床面積が広ければ広いほど良いものではありません。

入居者の暮らしやすさや価格の手頃さを考慮すると18～28平方メートル程度の物件の需要が高いため、あまりにも広いと買い手が付きにくく、単位面積あたりの相場も下がってしまいます。

築年数

一般的には築年数が浅い物件は売却相場が高くなります。

しかし、駅から近いワンルームマンションは価格が下がりにくいため、築年数が経っている物件であっても立地が良ければ売却相場に年数の影響はおよびにくいでしょう。

ただし、現行の耐震基準を満たさないマンションに関しては、立地が良くても売却相場は低くなることが多いです。

大規模修繕などにより外観や機能的にも問題がない場合であっても、再販売しにくくなるため価格も下がってしまいます。

景気、取引事例

ワンルームマンションの取引価格は、景気の影響を受けます。

景気が良いと高く売れる可能性があるため、景気の動向から売却のタイミングを決めることも可能です。

また、同じエリア内にあるワンルームマンションの取引事例も相場に影響を与えます。

査定額は過去の取引事例から対象物件の床面積や築年数と類似するものを選んで割り出すため、今まで高額な取引がおこなわれていたエリアであれば売却相場も高くなるでしょう。

ワンルームマンションの売却相場の計算方法

不動産の売却相場を計算するときは、原価法や収益還元法などを用いることがあります。

しかし、いずれも計算が複雑なだけでなく、実際の相場と乖離するケースも少なくありません。

そのため、ワンルームマンションなどの投資用物件の売却相場は、次のいずれかの方法で計算されることが一般的です。

• 事例比較法で計算する
• 利回りから計算する

それぞれの方法を解説します。

事例比較法で計算する

事例比較法とは、類似する取引事例から価格を推測して相場を決定する方法です。

ワンルームマンションであれば、立地や駅からの距離や床面積、築年数、収益性などが類似している取引を選んで相場を割り出します。

なお、主に不動産会社で扱った取引をベースに算出するため、実績が豊富な不動産会社のほうがより実情に即した相場を算出できるでしょう。

また、同じマンション内の取引事例を有する不動産会社も、実情に即した相場を算出しやすいと考えられます。

物件の売買が活発でないエリアでは利用しづらい

事例比較法では、実際の取引事例をベースに相場を決定します。

そのため、取引事例が少ないエリアでは、参考にする事例も少なくなり、精度の高い計算ができなくなるでしょう。

また類似する物件がないときは、類似性の低い物件の事例をベースに計算をするため、実際の相場と乖離する可能性があります。

そのような場合は、事例比較法ではなく、次にご紹介する利回りによる計算方法を利用するようにしましょう。

利回りから計算する

利回りとは、購入価格に対する年間の家賃収入の割合のことです。

例えば、家賃5万円のワンルームマンションが1,000万円で売られているとしましょう。

税金を考慮しないならば、利回りは6％(5万円×12ヵ月÷1,000万円)と計算できます。

周辺のワンルームマンションの利回りを把握すると、売却相場を求めることが可能です。

例えば周辺のワンルームマンションの利回りが5％で、家賃が7万円の物件であれば、売却相場は1,680万円(7万円×12ヵ月÷5％)です。

なお、一般的に人気エリアのワンルームマンションは空室リスクが低いため、利回りが低くても売却しやすい傾向にあります。

利回りが低いと物件価格は高くなり、予算によっては手に届かない可能性もあるでしょう。

反対に駅から遠い、築年数が古いなどの需要が低いエリアのワンルームマンションは、空室リスクが高いので、利回りが高くないと売却しにくいと考えられます。

そのため物件価格は安価になりやすく、手頃な価格の物件が多くなります。

ワンルームマンションの査定額と売却額は異なる

ワンルームマンションを売却するときは、不動産会社に査定を依頼し、査定額を算出してもらいます。

なお、査定額は実際に売却する価格ではありません。

そのため、高い査定額を提示した不動産会社に販売を依頼しても、他の不動産会社よりも高く売れる保証もありません。

査定額と売却額、売出価格の違いは以下のとおりです。

• 査定額：不動産会社が「この価格で売れるだろう」と計算した価格
• 売却額：実際に対象物件が売れたときの価格
• 売出価格：不動産会社により販売を始めたときの価格

それぞれの関係を深掘りしていきましょう。

査定額よりも売出価格を少し高めに設定する

不動産会社では訪問査定により算出した査定額に基づき、売却依頼者と話し合って売出価格を決めていきます。

査定額は不動産会社が「この価格で売れるだろう」と判断した妥当性の高い価格です。

もし、対象物件を強く気に入る購入希望者が現れた場合は、査定額よりも高額な価格であっても購入する可能性があります。

高く売れる機会を逃さないためにも、査定額よりも少し高めに売出価格を設定することが一般的です。

しかし、売り急ぐときは査定額と同額あるいは少し低い金額に設定し、購入希望者がつきやすいように調整します。

売却額は売出価格よりも低くなることが多い

通常、売出価格は査定額よりも高めに設定します。

すぐに買い手がつけば良いですが、売れるまでに時間がかかり、段階的に価格を下げ、結局は売出価格よりも売却額が低額になることも少なくありません。

また、すぐに買い手はついたものの、交渉のなかで値切られ、売出価格よりも低い金額で取引が成立する可能性もあるでしょう。

なお、少し高めに設定した売出価格から少し低くなった価格で売却されるため、査定額と売却額は結局は同程度になることが多いと考えられます。

まとめ

ワンルームマンションの売却相場を調べることで、より妥当性の高い価格で売り出すことができ、早期に取引が成立しやすくなります。

次の記事ではワンルームマンションの売却を詳しく解説しているので、ご覧ください。

【ワンルームマンションの売却】手順や税金、高く売るコツを解説

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